天元港C区地块项目商业业态规划和综合经济测算
2017年6月
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目 录
一、目标商业业态及其租金承受力 1.1、目标商业业态 1.2、目标商户租金承受能力 二、财务分析 2.1、利用市场比较法进行租金测算 2.1、通过租金进行售价测算 2.3、财务测算（现金流测算） 三、商业业态规划及布局 四、经营管理建议 五、附件
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业态规划总体思路
商务休闲的主题定位
商务休闲业态的选择
目标商户的市场租金
本项目预计租金
业态规模确定
业态的合理布局
平衡点
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本项目商业物业产品的主题定位
以商务、休闲为主题特征的商业广场，与区域内高档购物场所形成配套关系，共同构建IBD商业核心
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七大主力业态
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主力业态（01） ——特色高档餐饮
意大利式西餐厅 韩国风味餐厅 日本风味餐厅 欧美风味餐厅 东南亚风味餐厅 特色中餐厅——美味珍
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音乐咖啡厅 特色酒吧 琉璃艺术餐厅 爵士乐酒吧 英式酒吧 红酒廊 特色茶馆 冰激凌店 特色西饼屋
主力业态（02） ——时尚休闲餐饮
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时尚多元概念店（如：A02） 高级服装专卖店 中式服饰定制店 时尚家居店 高级化妆品店 奢侈品、 珠宝、钟表店 高档皮具店（鞋、包）—LV
主力业态（03） ——高档精品专卖
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个人商务形象设计 个人着装顾问 品牌服装定制 高端塑身美体顾问 专业美容美发
主力业态（04） ——个性化商务服务
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现代艺术画廊 收藏俱乐部 视听俱乐部 雪茄俱乐部 红酒俱乐部 商务女性俱乐部 商务运动俱乐部
主力业态（05） ——文化艺术俱乐部
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主力业态（05） ——文化艺术俱乐部
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主力业态（06） ——高级商务名流会所
商务休闲健身 SPA 游泳池 商务谈判及签约服务 日光浴休憩区 多功能宴会厅 特色化精品酒店
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目标品牌——亚历山大会所
创始于台湾的亚力山大会馆至今已有21年经营历史，拥有近20万会员，是东南亚最大的直营连锁健康休闲俱乐部。新天地的亚力山大占地一万平方米，是在内地开设的首家分馆。 整个会馆以浓郁的东南亚风格为基调，营造出精致典雅的环境，融合古老的中国文化，配备一流设施，提供健身、美容SPA、社交美食、舒活、游泳等多方位服务

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主力业态（06） ——特色化精品酒店
体现中国传统特色的高端商务酒店； 房间数不超过15间，面积控制在1000平米； 每间客房的装修风格互不相同，个性化特色明显； 面对国际特色酒店运营商进行招商；
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经营中高档商品的中小型精品超市
主力业态（07） —— 中高档精品超市
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其他业态
高端数码专卖店 高尔夫用品专卖店 高档礼品店 高档休闲用品店 其他特色专卖店 （主要分布于地下一层）
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建筑风格建议
IBD中的传统风格商务建筑，与周边商务写字楼形成强烈对比 满足外籍人士对于中国建筑文化、尤其是北京建筑文化的热衷 中式风格已经开始体现在高端住宅产品当中，本项目应积极成为第一个具有中式意象的商业建筑群落，体现北京传统建筑的围合风格合内在精髓； 中式的建筑意象，现代的建筑元素——“外中内洋”
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商户深度访谈之市场参考租金
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