“奥林匹克花园”项目商业定位 与推广建议
5月25日
区域商业基础调研 奥园一、二期成交 三期商业SWOT分析 商业整体策划思路 奥园商业配套业态定位 奥园三期商业价格建议 奥园三期推广策略
区域商圈分布： 当前东坝区域商业发展不成熟，特别区域在售的商业不多，尚未形成真正的东坝商圈； 目前北京东部主要商圈较为发达的主要为百子湾商圈、青年路商圈等，常营商圈也有少量商业，可以作为本区域商业定位与价格的参照

区域商业分析
周边商业分布
区域商业分析
百子湾商圈
区 域 商 圈 现 状
目前整个区域商圈之中的业态以大中型购物中心、百货为主，涵盖部分专业市场；餐饮类则以中低档为主；而休闲娱乐类业态则明显匮乏

区域商业分析
百子湾商圈
区域市场
开发商:北京世纪城房地产开发有限公司 营销代理:金网络 占地：55万㎡ ，总建面：105万㎡; 商业面积：4.8万 Ⅰ期：24万㎡ ；Ⅱ期：13万㎡ ；Ⅲ期：18万㎡; 开发周期：共４期; 总套数：4800户; 总栋数: 塔楼5栋,板楼15栋; 建筑形式:塔板结合 容积率：2.25绿化率：35%; 物业公司:北京森茂物业 物业费:2.25元.月/平米 车位:1:0.7 地上150元/月;地下10~12万/个
开盘时间:02年 最早入住时间:02年 全面入住时间:07年底 施工进度:现房;四期规划中
区域市场
区域市场
大盘营销；大盘风范； 入市早，占领市场先机，口碑好，借前期销售惯性稳步消化商业存房； 有节奏涨价，追求利润最大化； 区域相邻家具建材、服装商贸两大城市级商业区，小区商业以生活配套型商业为主 建筑形式多以底商、裙房为主，集中型独体商业较少； 目前经营档次偏低，潜在项目使区域商业档次略有提升。 以其地标式的建筑产品，良好的市场口碑，高端的市场位置，良好的开发运作和销售业绩引领区域房地产市场；
项 目 基 本 状 况
项目现状分析 区域成熟度低： 周边交通条件较为欠缺，且区域内大多数项目还处于开发期，入住项目较少; 商业体量较大： 本项目商业总量大大超出社区配套商业标准（3-5%），定位时必须规划外向型、区域性的商业； 商业布局分散： 项目体量较大，整体布局较为分散，不利于商业氛围的形成和人气的聚集

销售总结
商铺
住宅
会所
餐饮
客 户 分 析
来访客户主要为30-50 岁以上的中青年，拥有一定经济基础和投资经验，少部分年轻人源于家庭投资。
来访客户主要为30-50 岁以上的中青年，拥有一定经济基础和投资经验，少部分年轻人源于家庭投资。
成交客户中私营业主占有较大比例，此部分客户具有一定的财富积累和投资经验，同时也需要投资不动产带来较高回报率
销售总结
客 户 分 析
经过对已成交客户的分析，可以看到购买动机主要为投资，总体反映单价较贵，和周边市场成交均价比较也是较高的

推广总结
硬 性 推 广
户 外 推 广
展 会 推 广
开 盘 推 广
活 动 推 广
区域商业分析
青年路商圈
经过调查发现，青年路区域可进行餐饮的商业一般租金可达到4 元/天/平方米以上，比较不能进行餐饮的商业租金可高出60%—100%，因此如进行餐饮定位将大大提高商铺的市场价值。
开发商:北京鹏润地产开发有限责任公司 营销代理:无； 占地：24万㎡ ，总建面：100万㎡; 商业面积：11.6万平米； 总套数：6000户; 建筑形式:高层板楼； 容积率：3绿化率：30% 物业公司:天岳恒物业，万盛源物业（开发商）； 物业费: 5.8 元/月/平米； 商业均价：13000元/平米； 车位: 1：1 ，价格：8-10万 交房标准：毛坯
开盘时间:.11月 最早入住时间:9月1日 施工进度:现房
青年路商圈——国美第一城
青年路商圈——典型个案
青年路商圈——国美第一城
区域市场
位于整个社区的中心位置，北侧有学校和体育馆，南侧有幼儿园 坐落于整个商业街的中间，连接餐饮街和家居生活馆 占据交通黄金点，三条交通在此汇聚
青年路商圈——国美第一城
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