坪塘项目有关容积率考虑
07月31日
第一部分 容积率数值对应的建筑类型
容积率的意义
容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。 因此，容积率是城市规划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素
容积率存在客观上的最合理值
在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。 为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值
容积率与物业类别
充分了解容积率对项目品质的影响，对我们的项目定位和规划都非常有帮助 1．容积率低于0.3，非常高档的独栋别墅项目。 2．容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。 3．容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3~4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。 4．容积率0.8－1.2，全部是多层的话，那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。 5．容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。 6．容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。 7．容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。 8．容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。 9．容积率3.0－6.0，高层项目（楼高100米以内）。 10．容积率6.0以上，摩天大楼项目
第二部分 项目本体分析
地块规模和用地情况
地块总面积57200.35平方米，约85.801亩 其中：市政道路用地面积约 9350.35平方米，净 用 地 面 积 约 47850 平方米 建筑限高：40米
建筑限高确定的物业类型
此地块因受对河大托军用机场的限高要求，限制在建筑高度40米以内，决定了本项目最高只能建13层的小高层建筑。 13层的小高层建筑容积率区间在2.0-2.5之间。 又12层及以上小高层每栋楼需设置两台电梯，故本项目适合做成11层顶层复式小高层住宅为主，沿街为1＋10层商住楼。
模拟摆布图
本项目适合的开发容量
容积率选定 因本地块现状红线诸多锯齿，以至无效用地相对较多，同时受限高控制，中等舒适11层小高层(顶层复式）开发为主。通过模拟摆布后， 总开发规模约为：97000平方米，容积率约为2.0 商业开发规模共约8000平方米 1.本项目各个方向沿街商业有效长度共约350米，按平均层数1.2层，建筑进深16米算，沿街商铺面积约6500平方米。 2.设置中小型集中商业2-3处，共约1500平方米。 住宅开发规模共约89000平方米。
住宅
商业
第三部分 项目经济测算
项目开发成本测算表
项目住宅开发经济测算（一）
1、容积率取值2.0 2、小高层住宅售价取值2800元/m2；商业售价取值5000元/m2。 3、建筑开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620元/m2 。 4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米

项目住宅开发经济测算（一）
由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将近40％

项目住宅开发经济测算（二）
1、容积率取值2.0 2、小高层住宅售价取值3200元/m2；商业售价取值6500元/m2。 3、建筑开发成本测算：小高层住宅2090元/m2；商业2620元/m2 。 4、地价13万元/亩，折合成楼面地价记入开发成本约98元/平米

项目住宅开发经济测算（二）
由于地价成本很低，利润空间还是较大，毛利润率将超60％

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