从上林赋到上林湾，从丁香湖到湾区物业，从独辟蹊径到独占熬头……上林湾，走过了不平凡的。，8个亿的销售任务既是挑战又是机会！如何继续扩大产品影响力、促进全盘销售力，实现品牌和价格的有效提升，是本次提案的核心内容 序言…… 第一部分：沈阳市房地产市场大势研判 第二部分：沈阳保地品牌整合研究 第三部分：上林湾核心营销策略阐述 第四部分：如何将“湾区生活”落地生根及成功蓄客 第五部分：平面报纸广告创作展示 第六部分：上林湾推货及价格策略 本次提案要解决的问题： 如何加强沈阳保利品牌的美誉度及整合宣传力度？ 如何确定保利项目全年营销主线？ 如何将“湾区生活”在沈阳落地生根？ 如何打响新组团年后推广第一仗？ 一、沈阳房地产市场回顾要点 ，沈阳市商品房批售面积为1607万平米，同比增长27.8%，其中商品住宅批售面积为1354万平米，同比增长27.8%。沈阳市全年供货有3个高峰，分别是4月份春季房展会，9月份秋季房展会，11月份冬季房展会，6月份还有一个小型的夏季房展会 1、沈阳市场供应现状 ，沈阳市商品房销售面积为1303万平米，同比增长17.7%，商品住宅销售面积为1153万平米，同比增长17.2%，如图所示： 2、沈阳市场销售现状 沈阳商品房成交均价为3564元/平米，比成交均价上涨了4.2%；商品住宅成交均价3382元/平米，比成交均价上涨了5.0%，房价走势与增长率见下图： 3、沈阳市场成交房价状况 从图中可以看出，沈阳房价总体上呈现稳步上涨的趋势，但增长速度比较缓慢，主要原因是沈阳市场整体上供需比较均衡 4、沈阳市场房价增长比率状况 5、国家宏观调控政策对沈阳楼市影响状况 央行连续上调存贷款利息和准备金率，及房贷新政的颁布实施，加大住房投资成本，也加大自住性购房还贷压力，对商品房销售产生一定震动。颁布实施后10月份全国各大城市普遍出现销售量大幅跌落。由于沈阳房地产市场是以自住房为主，所以对沈阳商品房销售影响并不像其他对城市影响那么强烈；虽然9月份销售商品房增幅仅为5.8个百分点，回落较大，但10月这一情况有所缓解，同比增长达到16%，趋于正常 二、沈阳房地产市场审视与预测 预测一：沈阳真正的大盘年代，地产进入“销售年” 市场上半年阳光100、万科城、华城世界、金地国际花园、远洋天地、新加坡城、银河湾都在如火如荼的销售，下半年恒大、碧桂园、华润、中海发展、首创置业、新希望等这些大盘的集中启动将会延续到今年第一季度。外地大盘开发商已悉数到沈阳的态势，竞争格局也将随之变化，沈阳将会成为品牌开发商的真正拼杀年！ 从上表可以看出5000元/平米以上住宅销售量为39.88万平米，44.52万平米，为59.32万平米，到今年末预计可以达到88万平米，借奥运会及大盘、高档盘的集中上市，在需求拉上+成本推动双重作用下，预计5000元/平米以上住宅销售量将会达到110万平米 预测二：沈阳5000元/平米以上住宅将会大大增加 预测三：在同质化比拼中强化企业品牌的竞争 在的关键节点上，房地产开发企业将更重视以品牌、品质和服务。市场越来越细分，精细化发展成为趋势。 预测四：沈阳房价上升大势已成，涨幅预测在5-10%范围内 家预测之后的结婚人口比之前下降30%多且是突然下降，对房地产影响可能是巨大的，因为影响房价的最重要原因是边际需求因素。沈阳商品房均价维持在3000-4000元之间，稳中有升。 预测五：沈阳08年市场需求将仍以120平米以下中小户型为主 比重也会达到80%-90%，市场需求也将会不断增加。 篇章结语： 的沈阳，总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定 的沈阳，房价将稳中求升，是中收入家庭的利好购房年 是沈阳，别墅产品复活年，是高收入家庭的生活提升年 是沈阳，开始企业同质化比拼，给老百姓居住水平提升年 是沈阳，高标准、高质量、高科技、高要求的居住生活年 首先，全国品牌开发商在沈阳竞争新格局： 其次，自我检测来自沈阳最新品牌调查问卷显示： 调查时间：2月/调查对象：购房意向客户、媒体单位、同欧亿·体育（中国）有限公司界 调查方式：典型抽样调查/调查样本：50组 1、80%最认可开发商品牌是“万科”，“碧桂园”其次 2、最热点的区域是“沈北和浑南区域” 3、受关注最多的产品类型54%是“大型社区” 4、目前关注最多项目是“碧桂园”，其次是“恒大绿洲、绿地项目” 5、沈阳未来住宅交房标准趋势认为最多的是“全简装房”，次之为“厨房精装房” 6、72%认为未来三年沈阳房价将处于“涨势平缓”的状态 7、房地产开发商的根本立足点首先应放在“增加诚信”，其次“提高产品质量” 8、认为沈阳高级住宅小区必备的条件最多是“优良的建筑品质”、其次是“合理舒适的户型设计 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看