藏瓏湖上国际花园 营销策略总纲
长沙营销部 -1-29
导 图
PART 2 基于目标下的市场及竞争
PART 3 战略机会点&瓶颈
PART 1 目标
PART 4 策略推导
PART 5 营销执行
PART 2 基于目标下的市场及竞争
PART 3 战略机会点&瓶颈
PART 1 目标
PART 4 策略推导
PART 5 营销执行
目标一：12月前完成6.5亿签约金额 目标二：进一步顸实藏珑高端品牌
PART 2 基于目标下的市场及竞争
PART 3 战略机会点&瓶颈
PART 1 目标
PART 4 策略推导
PART 5 营销执行
市场情况
4月13日：召开的国务院常务会议强调，要坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，巩固和扩大房地产市场调控成效，严格公职投机投资型购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理水平。 7月12日：召开的国务常务会议称,当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇，调控力度不放松，继续加强房地产市场的调控工作。 10月29日：召开的国务院常务会议指出，坚定不移的搞好房地产调控，进一步巩固调控成果，促进房价合理调整。 12月6日：临近年关，部分城市的“限购令”期限将至。尽管未公布正式文件，但住建部已经放出风声：地方限购到期延续，房地产调控政策不存在放松的可能。 12月10日：中央经济会议召开，实施稳健货币政策，坚持房地产调控，促进房价合理回归。 截至12月29日，全国此前执行“限购”政策的46个城市中，至少有23个城市明确表态将继续执行限购政策，北京、上海、广州、深圳四大一线城市全部在列。
调控力度不放松，促进房价合理调整。预计未来一段时间内国家调控政策不会出现松动，的市场形势仍然非常严峻

严紧的宏观政策主基调不变，市场不容乐观
底供应量持续增长、销售量逐月下滑
进入，新增批准预售面积持续增长，10月供应量达到峰值，但从成交情况来看，进入8月份以来，由于受到国家调控政策的影响，销售量持续下降，11月跌入谷底，仅成交47.05万㎡。 销售量逐月下滑，市场观望气氛浓厚

数据来源：合富市场部
市场情况
数据来源：合富市场部
市场情况
10月之后长沙楼盘以万科为带头，直降15%左右

在政策的严密调控下，房地产市场陷入浓厚的观望氛围，客户更为理性，销售率普遍下滑，降价风潮将成为未来市场的主旋律

市场小结
优势： 形象定位成功，市场认知度高； 项目规模大，景观资源优越； 产品具备一定的优势。 劣势： 项目周边配套目前不齐全，区位的便利性有待加强。
市场竞争
，藏珑凭借其巨大的先天优势，先下手为强，为长沙这座城市树立领袖，独领风骚
由外地开发商开发的知名项目：
在下半年之前，长沙市房地产市场还是湖南本土开发商的天下；随着外地开发商不断落户长沙，带来了全国各地房地产开发的先进理念和经验，长沙出现了越来越多由外地开发商开发的知名项目，这些项目在长沙房地产市场产生了巨大而深远的影响，推动长沙市场快速向前发展

自下半年起，全国各地一线品牌开发商先后入驻长沙，带来了一波新的地产热潮

市场竞争
类比项目各区域前景可观、项目规模大、大品牌开发商、一线江景豪宅与湖景资源
市场竞争
以来，外来一线品牌开发商凭借其开发经验、产品打造实力不断的刷新市场，百家争鸣大时代到来
恒大雅苑 6000-6500精装修
万科城6000-6500精装修
海洋半岛5000毛坯
藏珑7800毛坯、8200精装修
市场竞争
除品牌、开发理念等优势之外，同等片区2000元左右价差成为万科、恒大等品牌开发商最大的销售利器
北辰三角州7500-8500毛坯
世贸7500毛坯
深业迪亚纳湾
市场竞争小结
木秀于林、风必摧之，历经07-09年的辉煌，10年的异军突起，面对竞争者价格、品牌、规划等优势，藏珑项目的独特优势逐渐淡化人群视野。 面对市场竞争格局的新变化，如何审时度势，藏珑需要重新思考……
项目自身审视
历时5年，现已进入第三期开发，2038余户已交房，入伙1705户、852户已入住的成熟社区
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看