谨呈：深圳市龙园山庄实业发展有限公司 ——龙园意境别墅组团营销策略报告 最美的意境 打动最有实力的人 别墅组团 项目印象 近关、石芽岭公园、意大利风情、别墅社区 项目咫尺罗湖福田，距罗湖15分钟车程，福田20分钟车程； 紧邻78万平米石芽岭生态公园，与自然亲密接触；且片区已经规划为生态居住区，居住价值高； 全市稀缺意大利式建筑与精品园林，再现意大利古典之美； 项目为片区唯一的别墅社区，稀缺、尊贵； 目标解析 目标 G1 操盘层面目标：年底前消化完毕，实现价值最大化！ G2 战略层面目标：建立强势品牌和市场口碑，为后续项目销售打下品牌基础！ 限制 因素 L1 项目档次形象未建立，高端客户对项目认知度低 L2 高端客户积累量少，现场条件达不到销售豪宅标准 龙园意境面临怎样的目标和挑战？ 目 标 价值最大化 品牌最大化 BUT 顺势而为取势 Q1 本次市场回暖能够长期维持下去吗？ Q2 我们面临的竞争环境是怎样的？ 全国：一线城市09年第一季度成交同比增长92%，环比增长24%，全国市场短期爆发 宏观市场 09年深圳房地产处于价稳量升阶段，市场处于短期迅速恢复中，小阳春引领市场 西安 宏观市场 价格调整到位，购房门槛降低，刚性需求开始释放，深圳市一手房成交均价09年表现波动较小，在09年初出现触底反弹现象 自08年11月份以来，深圳一手房成交情况来看：刚性需求释放、改善性需求强劲 宏观市场 深圳房地产市场近期投资客开始登场，高端物业成为投资首选 在刚性需求与改善性需求得到释放之后，投资客开始进入市场，购买高端物业成为其投资的首选 近期深圳本地与外地（温州）投资客，频频出手购买 一些优质物业作为投资 丰盛町商业，北区开盘销售率70%，价格在20万/平米，并卖出50万/平米的天价挂铺，客户大部分为投资客； 金地梅陇镇，也出现温州投资客一次性购买20多套物业情况，价格在11000元/平米 宏观市场 08年深圳豪宅别墅存量统计——约350套 竞争环境 09年全市新增别墅新推量统计——预计新推量约1600套 竞争环境 溪山，双拼联排约84套 万科兰乔圣菲二期，双拼约380平，56套 南澳凯旋湾，联排240-270平,独栋350-400平，99套 深业紫麟山，联排200-568平，约164套 天琴湾，独栋400多平，49套 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 09年 月亮湾别墅，独栋380-470平 /双拼380平/联排260-300平/ 叠加约240平，共91套 振业城2期，叠加、联排：160-300平，约700套 盐田 南山 龙岗 天麓6区，叠加、双拼约160-300平，66套 万科清林径二期，联排/双拼：200-250平，约60套 宝安 万科东海岸四期，联排约223平，19套 水榭山三期，联排约300平，139套 十二橡树庄园二期，联排、叠加、双拼 150-270平，约240套 金光华龙岸，联排约160-300平，约62套 泛海拉菲花园，联排200平以上，60套 联泰红树湾，独栋、联排、叠加 中信红树湾五期，联排、叠加400平左右 天麓8区/3区，独栋约400平 09年全市新增别墅 将集中在5-7月入市 09年深圳新增别墅入市时间表 09年别墅市场可售套数在2000套左右，集中在5-7月入市，竞争态势较为激烈 竞争环境 金光华龙岸 优势： 稀缺的物业类型，客户可享受有天有地的生活； 坡地别墅，少量的内湖景观； 安静、私密； 豪宅符号：欧式风格、豪华的销售中心、别墅带电梯； 别墅率先入市拔高项目整体形象，且新盘起势，形象较高； 劣势： 产品密度较大，缺乏园林绿化 外部环境不纯粹，非豪宅片区 无自然景观资源 典型项目 相对本项目的优势:地段更被认可，品牌，形象建立成功 相对本项目的劣势:无任何景观资源，周边环境不佳 龙岸形象已经建立，有开发商品牌优势，认知度高；但资源、产品等较本项目差 对比分析 占地面积：133424.58平方米 建筑总面积：147930平方米 容积率：1.0-1.2 项目区位：龙岗布吉镇坂田布龙路南侧 十二橡树庄园 典型项目 优势： 别墅大盘； 稀缺的物业类型，客户可享受有天有地的生活； 北美庄园风格； 有一定豪宅符号：门楼、230米礼宾大道、100万会所酒窖、别墅带电梯； 劣势： 产品密度较大，缺乏园林绿化；密度与展示的限制导致《飘》的意境难以再现； 别墅花园面积过小； 外部环境脏乱，缺乏豪宅气质，无任何景观资源 十二橡树庄园 典型项目 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看