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商业秘密声明
写在前面
项目用地面积（㎡）容积率覆盖率车位建筑面积（㎡）
南区16424.32.7525%233
45167
住宅39017
商业4500
北区52055.62.2625%1020
117646
住宅110946
商业3600
幼儿园2400
项目基本情况介绍：项目位于龙岗老镇，地块分
南北两块，总建面16万平方米，2.26-2.75的中低
容积率，项目预计2011年10月入市。

北区南区
壹○
局势
Situation
2010年的“4.15政策”与“9.30”政策比较
信贷政策核心内容市场效果
10年
“4.15政策
”
1、购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的
家庭,贷款首付款比例不得低于30％；
2、贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低
于50％,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；
3、对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款
比例和利率水平。

短期内对市场形
成较大冲击，量
跌价滞，但从8
月开始全国各城
市陆续开始回
暖，成交量明显
提升，价格也呈
现全线上涨态势
10年的
“9.30政策”
1、对贷款购买商品房，贷款购买商品住房，首付款比
例调整到30%及以上
2、对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比
例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定
3、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住
房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保
险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

。。。

成交套数成交均价
从前八周的比较情况来看，一手房成交呈量价齐跌，第41周（10月11日-10月17日）成交呈现
大跌，上周共成交507套，环比大跌6成，达63.8%；一手房成交均价达19275元/平米，环比结
束四周连续上涨的势头，转为下跌13.9%。

深圳市场反应：受新政影响，深圳一手房市场量
价齐跌，周成交量跌幅达6成，价格也开始回落
世联观察：新政对深圳住宅市场带来强大冲击，
深圳周边房地产市场和工商物业成为新的投资热
点
上门量成交量
40周41周40周41周
1967批1180批163套88套
———40%———46%
世联深圳代理住宅项目第41周客户统计
根据世联代理项目所获一手销售欧亿·体育（中国）有限公司统计，
新政后，上门量和成交量均大幅下滑，降幅
达4成以上，深圳市住宅市场整体回落。

◇
趋势一：热钱涌入工商物业
后海曦湾罗迪欧名店：商业建筑面积约6000平方米，共92个铺，面积段主要在30-80平方米，产权70年。

临街商铺最高价35万/㎡，2个小时卖出3个亿。其中个客户一次买下了11个铺，总资金达到1个亿，均价在10
万-15万元/平方米的都有，面积大多在70-80平方米之间。

热钱涌入工商物业的趋势已见苗头，并且这种趋势将会愈演愈烈，掀起工商物业的热潮。

◇
趋势二：投资客转战深圳周边城市
香港新界豪宅盘天峦：130套别墅，单套总价2000万港元以上，开盘4天即告售罄，而后加推250套，现在
剩下的不到50套。美联物业统计40%是内地人购买，其中大部分是来自深圳的。

惠州东平楼盘东方威尼斯：今年没有在深圳做过推广。国庆期间，该楼盘的深圳客成交比例由之前的5%，上
升到百分之十几。

限购令仅限于深圳，导致投资客将视线转移到深圳周边城市，惠州、东莞，甚至香港。

龙岗市场反应：整体市场价挺量跌，对首置与终
极置业影响相对较小，而中间档次100-120平米的
改善型置业有较大影响，同时拼合户型全面滞销。

怡龙枫景园主要面向刚需客户，首置三成对置业存在一定影响，但影响不算太
大；对于像公园大地、紫嶙山这样的高端楼盘，购买大户型的终极置业者影响也
较小；而100-120平米首改型影响较大；另外，拼合户型全面滞销。

项目名称户型成交套数均价受政策影响情况
9.27-10.710.8-10.17
公园大地163-174平米4房2931.9-2万十一期间上门260批客户，加推32栋4房在与之
前33栋价格相近的情况下，景观优越，对客户
吸引力大。新政影响到20-30%的客户。

奥林华府230、270平以上5、6房2——1.42万尾盘零成交
阳光天健城146、160平米6房（非拼合）1721.28万观望客户比较多，购买情况受到新政一定影响
绿景大公馆55-88平米公寓5——1.38万双拼户型影响大，新政后基本无成交
130-160平（非拼合）94
140拼合户型1——
万科金色沁园88平米复式531.45万受到一定影响
217平米大复式1——1.38万
深业紫麟山135-200平米（非拼合）145221.26万“别墅大盘、终极置业、性价比高”等为主力
成交因素，新政下依然走量别墅412.6万
怡龙枫景园74-89平米2、3房86341.25万还没有遇到备不了案的情况，但因为银行方面
不好操作受影响
中海康城国际66-88平米2、3房2541.3万受到一定影响
鹏达摩尔城80-89平米2、3房15——1.6万新政后零成交