中南集团青岛地块市场调研及可行性分析报告
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报告提纲
STRUCTURE项目的基本概况青岛与李沧区宏观投资环境分析青岛商业格局扫描青岛房地产市场研究项目优劣与可行性建议
地块1基本概况
地块四至：西邻重庆路、北接十梅庵路、南邻南岭一路、东至老虎山西麓

基本概况
地块1盘点
地块规模大，整体性好。
无特别强势的自然资源、东部的老虎山景观资源条件一般

属于城市建成区，区域配套和生活配套都已经成熟

规模上
自然资源
配套设施
地块周边的交通便利，西测重庆路是青岛南北向主干线，重庆路南北快速路工程已提上日程 ，并将在山东路——重庆路开通快速公交，改善南北交通状况，直通李沧和市中心

交通条件
区域认知
距传统工业区较近、受一定污染影响； 周边存在较大量的经济适用房住区和供应

基本概况
地块1 SWOT分析
S——优势
W——劣势
O——机会
T——威胁

整个区域的购买力来自于地缘性客户为主，以及从市区挤出的刚性需求，消化速度较慢 区域认知形象：李沧西部沧口是老工业区
位于项目南部的文昌阁改造，目前已经动工，规模为90万平米建面，产品形式为高层、小户型，区位和交通条件均优于本项目，未来将对本项目产生严重的客户截流。 周边分布有较大量经济适用房 位于烟敦山以北区域，项目西部属于李沧重工业区，该区域的搬迁属于李沧拥湾远期规划
李沧区拥湾规划为城市副中心，未来其城市功能和人口可辐射到本项目区域
本项目属于城市建成区，周边已经形成一定居住氛围。 毗临李沧区南北主干道重庆路，未来建成城市快速路和大容量公交干线，通达性较好

优劣势分析
地块1 项目可行性分析
项目可行的条件—— 本项目的区域属性比较明确，属于四方、李沧区的刚性需求居住供应区。 由于目标市场的限制，本项目未来市场空间有一定天花板，操作有一定风险。 本项目可以成为企业现金流产品，但作为中南集团在青岛市区投入的第一个大规模项目，对于企业的品牌形象树立缺乏助益。
优劣势分析
产品定位
总套数——约13700套，总建面——1268276㎡
建筑形式
户型配比
建议为小高层社区
产品建议
测算依据
开发周期估算
开发周期
销售收入预测
销售速度
项目总规模
开盘均价
每年提价幅度
10年
假定每年开发量 均在第二年销售完毕
137万平米
5%
资金运用假设
银行借款
贷款利率
付款周期
20亿，分两年还清
6%
土地成本在两年内支付 前期费用在第一年支付 工程款的支付按工程进度付款
取地价格 估算
经济测算
住宅4500元/平米 商业8000元/平米
经济测算
根据动态测算结果，当楼面地价为2300元时，项目的财务内部收益率为6.1%。考虑到长期的利率水平，如果取地价格高于2300，企业的赢利水平将低于银行利率
经济测算
地块2基本概况
基本概况
地块2盘点
地块规模较大，但交通要道308国道和青银高速分割削弱了规模优势

以水景（湖水）和山景为主的景观资源。 东侧山势险峻，山体延伸的山坡较短，对地块有压迫感。湖位于地块的中部，可以打造为核心景观

城市郊区，周边配套设施资源匮乏
规模
自然资源
配套设施
青银高速、308国道贯穿地块，通达性较好，拉近了和城市中心的距离，但地块进入性较差

交通条件
区域认知
区域认知度较高，与市区的交通联系便利。 地块周边的大规模竞争楼盘多且产品力高

基本概况
沿着青银高速，地块周边区域已有若干大盘，未来将对本地块产生直接竞争
区域内楼盘现状： 区域内的主要楼盘都是以小高层和高层为主 市区客户到达本地快的途径： 市区客户主要是通过308国道和青银高速到达本区域 区域竞争： 地块北部约5分钟车程的天泰城（现阶段以小高层为主）后续还有6000户的供应量。 地块南部紧邻的百通馨园（尾盘、多层和小高层）和伟东幸福之城（建面140万平米的高层、小高层）将直接截流市区流出方向的客户。 位于青银高速和金水路的相接的理想之城（洋房、小高层和高层）后续存量也在186万平米（建面）
竞争项目
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