青岛市进入机会及李沧区旧村改造 项目可行性研究报告
易居（中国）上海克而瑞信息技术有限公司 南京机构 2009年5月呈中南集团1.青岛城市宏观环境
2.房地产市场概况
3.房地产发展趋势
4.四地块详细解析
6.投资初步可行性结论
5.投资价值与风险评估报告总结论一
注：右图为我司根据全国35个大中城市的统计数据，包括欧亿·体育（中国）有限公司环境、市场基本面、市场发展面和发展协调面以及未来需求面5个一级指标，30个二级指标，通过层次分析法和因子分析法评价而成的结果。下同
青岛的城市竞争力与房地产可持续发展潜力均处于三线城市的较高水平，适宜进入
在三线城市当中，青岛住宅市场活跃程度较高，而且由于城市外向型经济的跨越式发展，未来城市经济加速发展和人口快速导入都为青岛住宅和商业地产的开发增添更加巨大的动力。与其它三线城市比较而言，具备更高的投资价值
报告总结论二
我们建议， 四地块的拿地时序为：
地块C 双峰山李村河片区改造项目
地块A 大枣园南岭社区改造项目
地块B 上王埠东王埠桃园改造项目
地块D 南王埠金水路片区改造项目
地块C属于青岛CLD规划范围，且环境资源得天独厚。一旦项目形象能够成功树立，必将获得丰厚收益
地块A顺应青岛北拓发展方向，周边配套相对成熟，但周边重污染环境短期难以改变。如果后期产品力凸显，将能获得较多的潜在客群，且可实现快速去化
地块B区位良好，但地形地势条件较差，且周边大盘竞争激烈，近期入市风险较大。
地块D虽然可取得较高投资回报率，但市场成熟度偏低，如果出让地价能够控制在合理范围，建议做为储备地块以期后续开发
地块C 投资回报50% 风险程度★24
地块A 投资回报32% 风险程度★ ★
地块B 投资回报33% 风险程度★ ★ ★
地块D 投资回报43% 风险程度★ ★ ★ ★
投资回报
风险程度
强
强
弱
各地块在报告下文中只简称编号1.青岛城市宏观环境
2.房地产市场概况
3.房地产发展趋势
4.四地块详细解析
6.投资初步可行性结论
5.投资价值与风险评估青岛城市宏观环境
青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能。 李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位。但商贸业一直是李沧区的优势产业。 随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力。大交通的规划（轨道交通、快捷路网） 将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业。
青岛全市总人口761.56万人，市区276万人 李沧人口46万人（含11万外来人口）
全市2008年GDP增速17.16%，李沧区仅3.59% 全市2008年房投增速15.73%，李沧区达51.42% 李沧零售额增速与全市持平，为22% 李沧人均可支配收入达到全市水平20464元
青岛城市发展战略为“环湾保护、拥湾发展” 李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区 中部打造青岛北部商贸中心 东部打造青岛中央居住区 交通规划将对对城市扩容产生长远影响
魅力青岛 潜力李沧城市概况
自然地理：山优海美,气候宜人青岛市地处山东半岛东南部，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤 地处北温带季风区域，具有明显的海洋性气候特点。空气湿润，温度适中，四季分明 全市海岸线总长870公里，其中大陆岸线730公里，占山东省岸线的1/4，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋
青岛城市概况
城市地位：东部沿海中心城市中国著名品牌之都 中国重要的纺织、轻工、化工生产基地之一 综合经济实力在全国城市中居第11位，在15个副省级城市中居第5位 中国北方旅游大市 2008年全市旅游总收入325.23亿元，增21.11%，其中国内旅游总收入281.79亿元，增长21.01%；国际旅游收入5.43亿美元，增长23.57%。 中国对外贸易强市 青岛港全年列中国第五位 矿石、原油等吞吐量列中国第一位 口岸外向度75%，列中国第一位 交通强市 高速公路总里程全国高速公路总里程的六十分之一，占全省六分之一 青岛市高速公路发展水平在全国同类城市中名列第一，并已初步达到发达国家水平。
奥帆基地
第一海水浴场
国家历史文化名城/国际港口城市/滨海旅游度假城市 中国14个沿海开放城市和8个国际会议城市之一 ……
城市概况
青岛辖七区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛）五市（胶州、即墨、平度、胶南、莱西）。 李沧区东邻崂山区，西濒胶州湾，南与四方区相邻，北与城阳区接壤，位于青岛市中部，是青岛城市中心连接外界以及城市纵深发展的必定选择。
行政区划：李沧是青岛主城北大门
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