文本描述
华侨花园6期项目市场形象定位建议 科技大宅领航者 总目录 第二部分:项目形象策略思考 第三部分:项目推广策略 第一部分:开发目标与问题界定 目录 一、开发目标 二、问题界定 五、项目定位 四、板块定位 三、客群定位 一、产品认知 二、市场认知 一、推广核心策略 二、推广节奏把控 三、推广时机选择 一、开发目标 1、高品牌目标 2、成功销售 华中地产品牌在温州再拔高 6期成功销售,实现一定溢价 第一部分:开发目标与问题界定 二、问题界定 4、竞争产品分流 1、缺乏销售亮点 3、大户型去化难 2、区位接受度低 本案自身产品设计平庸,包括建筑、户型等缺乏亮点,需寻找全新的销售价值亮点来支撑 本案位于七都,展示面少,客户对七都区位接受度低,郊区陌生感强,抗性大 市区竞争楼盘丰富,且本案区域内有同类竞争项目滨江首府,不可避免将分流客户,本案如何取胜? 本案户型从120㎡跨度到310㎡,其中180-310㎡大户型属改善型户型,去化有难度 由于本案在前期产品定位上缺乏对市场的调研,面临的问题很多,但核心问题主要有以下几点。此次提案的重点便是解决这些难点问题 第一部分:开发目标与问题界定 第二部分:项目形象策略思考 五、项目定位 四、板块定位 三、客群定位 一、产品认知 二、市场认知 第二部分:项目形象策略思考 结论:
1、4号楼与1/2/3号楼工程进度和客群都显然不同,是否分别推盘?
2、4号楼工程进度较快,10月份先推是否可行? 总建筑面积 产品类型 6期总建筑面积约8万㎡ 120-310㎡高层,主力户型120-160㎡ 区域位置 鹿城七都,800亩华侨花园别墅区内 工程进度 4号楼180-310㎡,有望10月份拿到预售证
1/2/3号楼120-160㎡,目前方案完善中 一、产品认知 3、竞争产品:量大且丰富 1、政府态度: 抑制 2、市场现状:理性 抑制开发暴利 ;抑制投资投机性购房;抑制房价上涨过快 近期稍有回暖,但市场观望与持币待购氛围依然浓厚。目前市场下,客户极为理性,更加关注项目产品品质及价格 温州市区目前未开盘项目有滨江首府、京都府、君庭领墅、国际豪庭、紫金华府、国宾一号2期等共15个,总存量面积近100万方。产品类型有高层、洋房、联排等,户型面积90-500㎡不等。竞争十分激烈 4、客户选择:集中开盘,空间巨大 从开盘时间看,温州市区15个未开盘项目预计将会集中在下半年开盘销售,客户选择空间巨大,竞争强烈 5、区域板块:接受度低 从温州市区现有楼盘区位比较看:本案区位七都展示面少,配套不完善,客户接受度较低,郊区陌生感强 二、市场认知 上半年,温州市区已开盘户型面积段销售统计列表: 6、已开盘项目:90-143㎡去化最快 ①上半年温州市区开盘项目中
90㎡户型总销售率为73.7%
137-143㎡总销售率为70.8%
157-160㎡总销售率为54.3%
165-176㎡总销售率为41.7%
258㎡左右总销售率为14.2%
②开盘项目中共推出房源1401套,销售946套,且90-143㎡的房源销售732套,占去化套数的77.3%。表面该户型面积段是目前市场上客户最为认可的面积段 大面积户型,总价高,首付高,去化率低,二三级市场均不活跃,为争夺客户,开发商普遍采用降价措施销售 7、已开盘项目:大户型不容乐观 二、市场认知 8、未来市场:105-130㎡相对稀缺 ①110-130㎡的户型面积房源存量较少,且相对90㎡的户型在房型格局和尺度上舒适度更高,是未来刚需首选之一。
105-130㎡是本项目的主力面积段,正好也是目前市场上的稀缺面积段,容易形成差异化竞争。同时,该户型面积段也是迎合现在的市场需求,容易去化 温州市区未开盘楼盘
小高层、高层户型面积段统计列表: ※以上数据为将推向市场房源面积段 ②160-220㎡以上,供应房源一般,但该面积段属于投资性需求和再改善型需求的面积段,在调控不放松的前提下,该面积段的房源将会较难销售。
本案180-310㎡如果先推出市场,恐怕比较难去化 9、未来市场:160-220㎡以上较难销售 二、市场认知 。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看