华侨花园6期项目市场形象定位建议 科技大宅领航者 总目录 第二部分：项目形象策略思考 第三部分：项目推广策略 第一部分：开发目标与问题界定 目录 一、开发目标 二、问题界定 五、项目定位 四、板块定位 三、客群定位 一、产品认知 二、市场认知 一、推广核心策略 二、推广节奏把控 三、推广时机选择 一、开发目标 1、高品牌目标 2、成功销售 华中地产品牌在温州再拔高 6期成功销售，实现一定溢价 第一部分：开发目标与问题界定 二、问题界定 4、竞争产品分流 1、缺乏销售亮点 3、大户型去化难 2、区位接受度低 本案自身产品设计平庸，包括建筑、户型等缺乏亮点，需寻找全新的销售价值亮点来支撑 本案位于七都，展示面少，客户对七都区位接受度低，郊区陌生感强，抗性大 市区竞争楼盘丰富，且本案区域内有同类竞争项目滨江首府，不可避免将分流客户，本案如何取胜？ 本案户型从120㎡跨度到310㎡，其中180-310㎡大户型属改善型户型，去化有难度 由于本案在前期产品定位上缺乏对市场的调研，面临的问题很多，但核心问题主要有以下几点。此次提案的重点便是解决这些难点问题 第一部分：开发目标与问题界定 第二部分：项目形象策略思考 五、项目定位 四、板块定位 三、客群定位 一、产品认知 二、市场认知 第二部分：项目形象策略思考 结论： 1、4号楼与1/2/3号楼工程进度和客群都显然不同，是否分别推盘？ 2、4号楼工程进度较快，10月份先推是否可行？ 总建筑面积 产品类型 6期总建筑面积约8万㎡ 120-310㎡高层，主力户型120-160㎡ 区域位置 鹿城七都，800亩华侨花园别墅区内 工程进度 4号楼180-310㎡，有望10月份拿到预售证 1/2/3号楼120-160㎡，目前方案完善中 一、产品认知 3、竞争产品：量大且丰富 1、政府态度： 抑制 2、市场现状：理性 抑制开发暴利 ；抑制投资投机性购房；抑制房价上涨过快 近期稍有回暖，但市场观望与持币待购氛围依然浓厚。目前市场下，客户极为理性，更加关注项目产品品质及价格 温州市区目前未开盘项目有滨江首府、京都府、君庭领墅、国际豪庭、紫金华府、国宾一号2期等共15个，总存量面积近100万方。产品类型有高层、洋房、联排等，户型面积90-500㎡不等。竞争十分激烈 4、客户选择：集中开盘，空间巨大 从开盘时间看，温州市区15个未开盘项目预计将会集中在下半年开盘销售，客户选择空间巨大，竞争强烈 5、区域板块：接受度低 从温州市区现有楼盘区位比较看：本案区位七都展示面少，配套不完善，客户接受度较低，郊区陌生感强 二、市场认知 上半年，温州市区已开盘户型面积段销售统计列表： 6、已开盘项目：90-143㎡去化最快 ①上半年温州市区开盘项目中 90㎡户型总销售率为73.7% 137-143㎡总销售率为70.8% 157-160㎡总销售率为54.3% 165-176㎡总销售率为41.7% 258㎡左右总销售率为14.2% ②开盘项目中共推出房源1401套，销售946套，且90-143㎡的房源销售732套，占去化套数的77.3%。表面该户型面积段是目前市场上客户最为认可的面积段 大面积户型，总价高，首付高，去化率低，二三级市场均不活跃，为争夺客户，开发商普遍采用降价措施销售 7、已开盘项目：大户型不容乐观 二、市场认知 8、未来市场：105-130㎡相对稀缺 ①110-130㎡的户型面积房源存量较少，且相对90㎡的户型在房型格局和尺度上舒适度更高，是未来刚需首选之一。 105-130㎡是本项目的主力面积段，正好也是目前市场上的稀缺面积段，容易形成差异化竞争。同时，该户型面积段也是迎合现在的市场需求，容易去化 温州市区未开盘楼盘 小高层、高层户型面积段统计列表： ※以上数据为将推向市场房源面积段 ②160-220㎡以上，供应房源一般，但该面积段属于投资性需求和再改善型需求的面积段，在调控不放松的前提下，该面积段的房源将会较难销售。 本案180-310㎡如果先推出市场，恐怕比较难去化 9、未来市场：160-220㎡以上较难销售 二、市场认知 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看