中建 潍坊项目市场定位报告
中建地产潍坊081120号
报告目录
项目概述
市场研究
市场定位
客群研究
项目开发分期
启动区建议
产品建议
研究自身
解决方案
城市规划 区域规划 地块位置及周边现状 经济指标及初步价值规划 项目开发目标
第一部分 项目概述
城市规划
原主城区:24.3平方公里
高新区 : 21.6平方公里
高新区，实际上是一座新城！
潍坊市城市总体规划（——2020） 确定“东扩西延、南控北展”的发展战略
重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点
重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务
重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台
重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要
南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农业和轻型工业，做大做强生态旅游业
本项目位于中心城区、东部高新技术开发区和南部山区控制区三角地带，受中心成熟配套的影响，也可尽享南部生态环境

城市规划
“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体
“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体
“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道
“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴
项目地块位于一环以内，且东临“一廊”和“一轴”，将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域

中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式
城市规划
高新区核心区功能定位为“参与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。”
区域规划
区域配套不完善，商业、娱乐、教育、金融配套处于空白； 项目周边路网发达，交通便利； 宗地四至临路，地块边缘将受到噪音影响。 周边住宅开发零散、且多为回迁房和政策房，项目档次将受影响；
地块位置及现状
地块位置及现状
地块位置及现状
本项目南侧的是快速路系统中的宝通街，北侧是生活性主干路“十一横”中的樱前街，东侧则是快速路骨架“二纵”中的潍县路。便利的交通将是本项目开发建设的一大利好因素

地块位置及现状
主要经济技术指标及初步价值规划
宗地占地1250亩，容积率≤2.5，绿化率≥30% ，用地性质为商业住宅用地。 （地价约为140万/亩）
利用宗地面积大和沿街展示面宽的特征，合理规划地块分区，规避外部影响，实现多种类，多价值取向的产品来适应潍坊房地产市场的购房人群需求

容积率1.5
容积率分析
主要经济技术指标及初步价值规划
容积率2.28
2.28的容积率在产品排布中发现18层以上的高层比例过大，造成社区中部空间感压抑，洋房区的私密性得不到保障

1.5的容积率的产品排布从空间布局上看，建筑高度分布比较平均，产品搭配较为合理

开发规模及容积率研究
主要经济技术指标及初步价值规划
根据密度分析，在不同容积率条件下出现的产品和比例，我们可以看出： 容积率为1.5时，各项产品的比例比较均衡，避免了一种产品比例过大造成市场滞销的情况，同时能根据产品比例合理调整开发分期，每一期出现多种产品种类能最大化吸纳购房客群，提高每期的销售面积，并缩短开发周期

由于项目规模过百万，我们应结合市场容量来考虑开发规模
项目开发目标
——通过本项目的开发，为中建地产在三四线城市探索和建立地产联动开发 的商业模式，打造队伍、积累经验和建立品牌，实现利润和品牌双丰收.
我们的目的
——通过科学精准的市场定位和创新的规划设计研究策划， 充分挖掘地块价值，发挥大盘开发的优势，规避开发风险， 以提升区域板块价值带动项目地块价值，打造差异化和个性 化的产品和高附加值的生态社区，从而实现既定开发目标

我们的策略
1、项目地块条件与目前潍坊当地市场 “量、价”矛盾; 2、目前全国和潍坊市场观望和低迷局面

我们的困难
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看