汉寿银谷国际商业街推广策略
天橙中国 .02
本案商业部分的推售，面对三个问题
1、作为社区类商业，先于住宅推售，周边尚不具备消费与生 活的氛围，投资或经营者会想，再等等看？ 2、2万多平的体量，与本案对面项目，必然形成直接的竞争， 如何差异，同时两家如何在银水湖取得共赢？ 3、商业推售作为银谷国际第一波，一个外来发展商，缺乏主 力店和招商政策的前提下，立中地产的品牌火炬如何点亮？
SWOT分析
S（优势）： 全街铺； 银谷社区品质和客户群的含金量； 高起点的商业街规划和品质； 泛中心商圈的逐步形成；
W（劣势）： 目前基本无商业氛围，无法 立即持续经营；
O（机会）： 街铺是最受汉寿投资者关注的 投资型物业；
T（威胁）： 芙蓉路竞品与对面项目商业总体供应量较大； 具有主力店入驻的商铺在推广力度和声势占据先机；
营销策略 让客户回归于关注商业价值的本源； 通过设计全新的形象，形成差异化； 降低置业门槛，有效扩大客户层面； 打造泛步行街商圈蓝图；
Q1 作为社区类商业，先于住宅推售，周边尚不具备消费 与生活的氛围，投资或经营者会想，再等等看？
A1 依托地段与区位规划，跳出对社区的依附，作为立中 旗下先于银谷国际面世的一个独立项目，从社区商机到板块 商机，重新定位为中心商业街
地段：毗邻芙蓉路、龙阳路、步行街，汉寿三大黄金轴线。 规划：中心城区首个人工湖生态公园，未来城市首个集购物、休闲、娱乐为一体的商业长廊。
商业街有两种，一种是中心步行街，一种是社区商业街

就银谷国际而言，商业部分本质上属于后者，但就我们要面对的问题和具备的条件而言，我们必须成为前者。迥然不同的商铺价值和项目档次，相差甚远

NOW 竞争商住个案
天湖御景
位置：汉南路和芙蓉路交汇处 规划：总占地面积40亩，总建筑面积7万平方米，由一栋商务楼，两条商业街和8栋高档住宅楼组成。 绿化率：40%以上； 容积率：2.27 销售动态： 商铺：1楼商铺仅余3个，40-70㎡，均价12900元/㎡，层高5.4米，将引进步步高百货之类的大超市。 住宅：尾盘，130-140㎡，6楼最低价2900元/㎡，17楼3200/㎡

芙蓉世纪城
位置：汉南路和芙蓉路交汇处 规划：总占地面积120亩，总建筑面积177380平方米，规划3万平方米的生态园林，其中中心园林广场达8千平方米，15000平方米的景观商业街，1万多平方米的地下停车场。 绿化率：35%； 容积率：2.2 销售动态： 商铺：社区内商铺目前没有推出，价格及面积待定。 住宅：26号栋在建，17层高，户型120㎡三房以上，均价2900元/㎡

清华园
位置：芙蓉东路九中对面 规划：总占地面积40余亩， 总建筑面积60000㎡，一期全部采用纯多层建筑，一楼送下沉式庭院，六楼送坡屋顶阳光房。 绿化率：35%； 容积率：2.3 销售动态： 商铺：二期2栋电梯房共18个商铺，未开盘，预计均价11000-15000元/㎡，商铺优惠存10万减2.5万。 住宅：1期纯住宅房源去年5、6月份售罄，2期电梯房户型为120㎡以上大户型，一期住宅均价为1700元/㎡左右

蓝湾美树
位置：芙蓉东路九中对面 规划：占地面积37000㎡，总建筑面积10万㎡，全部为板式电梯房小高层。 绿化率：35%； 容积率：2.8 销售动态： 商铺：临街一、二楼商铺，二楼售完，面积区间有40㎡、70-80㎡和100㎡左右，售价13000元/㎡左右。 住宅：120-187㎡大户型，价格3000元/㎡左右

小结：
地理位置集中：4项目均位于芙蓉路，相隔不远，其中清华园、蓝湾美墅、天湖御景三项目相邻。 业态单一，辐射能力差：虽然临路，但基本以服务社区为主，店面杂小，多为小超市、小五金店、小饭馆，档次中低，无法对县城内其他区域人群形成消费拉动力。 价位区间：住宅价位在2800-3200元/㎡之间，商铺价格基本维持在1-1.5万/㎡之间

FUTURE 人群洞察
汉寿政府机构大多林立于中心商圈周边
中心商圈人口密集，交通四通八达，是目前的汉寿商业中心与行政中心。 长期以来的居住习惯使得汉寿人对中心商圈有很强的认同感和归属感。
中心商圈地位深入人心
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