万科假日风景项目前期策划报告 谨呈：北京万科企业有限公司 12月27日 前言： 基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述世联基于对西部市场和客户规律的把握，从而得出对于本项目的一些基本判断。 01 本体 本体 项目自身素质 本体素质 基本属性 附属条件属性 项目界定 项目本体基本属性 一期c地块 C地块占地面积: 7.4万平方米 C地块建筑面积: 15.6万平方米 产品形式：多层和小高层产品、LOFT 配套商业：0.54万平方米 一期产品 主力户型：128平米三室、90平米两室 loft: 40-45平米，60-65平米 地块位置: 丰台区小屯村 可售面积：约40万平米（ 住宅面积：34万平米、商业面积：5.6万平米） 中大型规模 中低等开发强度 自身配套充足 优质的产品形式 具较强竞争力的产品 不执行新政 A/ 项目附属条件属性 便利的交通可达性，较差的道路连通性 多条城市环线、 快速干道、城市干道； 项目周边道路未实现完全连通； 滞后的各类生活配套 医疗、邮政等服务类配套极少； 餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低； 较好的绿化环境 地块北侧拥有已建成公园，绿化环境优越。 B/ 项目界定 C/ 快速路沿线 快速发展中的新兴区域 中大规模优质社区 丰富产品线 齐全配套 关键词： 本体 01 02 宏观 项目界定：快速路沿线/发展中的新兴区域/中大规模 优质社区/产品线丰富/配套齐全 宏观 宏观政策影响 土地政策的影响 90/70政策的影响 三大城市宏观调控结果 近两年调控政策力度加强,对北京市场涨势影响有限 05年宏观调控政策对一线城市中心区域房价打击失效 调控加大了对土地开发的控制，使06年北京市场供应总量有所下降政府希望通过结构性调整平抑房价，但未达预期效果 A/ 2004-调控政策下北京地区土地市场表现 [城区统计范围：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区] 04、05、06连续三年北京城区土地成交楼面地价保持高增长，年均增长率达到41% ； 城区内的土地供应量小于郊区，土地供应外移； A/ 40.5% 47.8% 39.7% 2004-北京市城区住宅公寓供需情况 数据统计范围：东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区 04-06年北京城区的年供给量缓慢下降，销售量也相应有所减少，而年消化率则持续走高； 04、05年基本上供需平衡，06年则供不应求明显 受到土地政策的影响，北京城区住宅供应逐年下降，供不应求趋势明显 供应量逐年减少 销售量逐年减少 年消化率持续走高 [统计时间截止到12月15日] A/ 2004-北京市城区西部住宅公寓供需情况 数据统计范围：西城区、宣武区、海淀区、丰台区、石景山区 供应量逐年减少 销售量逐年减少 年消化率持续走高 05年西部土地供应极少，导致06年北京西部城区住宅供应不足 市场变化趋势与北京城区相同，幅度高于平均水平 [统计时间截止到12月15日] A/ 本体 01 02 宏观 项目界定：快速路沿线/发展中的新兴区域/中大规模 优质社区/产品线丰富/配套齐全 宏观 宏观政策影响 90/70政策的影响 土地政策的影响 对西部客户接受面积缩减的产品有提前教育和铺垫作用 政策后竞争格局有利于本项目打造差异化产品 06年房地产调控政策力度加强 “国六条”后政策演变历程 06年2季度末起国六条推出，90/70政策对开发商有一定影响； 少数区域当期价格有所微降，总体价格强势走高，在供应量减少的情况下，消化率快速增增长 B/ 。。。。。。以上文本无格式，具体请下载后查看