[首创·象墅]营销策略初判 北京智联顾问市场营销部 12月 风高浪急 形式不明 看这个市场的冬天 PART1 市场背景 1、宏观经济环境把房地产市场完全变成了买方市场，而且价格成为市场成交的主要因素 2、葫芦岛市场属于温水市场，经济形式波及比常规市场反应缓慢，所以市场回暖相对也会缓慢 市场形式严峻,是08年寒冬的延续 PART2 竞争市场 典型项目在售剩余房源约200000平米 整个市场开发公司约100家，有项目在售的约40家，剩余面积约100万平米 现阶段打折降价、强力推广的楼盘，比如东方国际花园，销售情况也不理想。葫芦岛市场的开发方整体呈观望状态，春节前都不会有太大的推广和销售动作，都在等待年后国家政策和地产形似明朗些后蓄势待发 大量积压商品房，势必导致开发商低价出售以维持现金流。 钢铁等建材的降价，导致开发商成本降低，致使其加快施工以及销售进度，用来还贷和增补因降价而损失的利润 价格主导市场！ PART2 竞争市场 PART3 流通市场 1、葫芦岛二手房市场不景气，造成难以变成流通资本 2、葫芦岛商品房空置面积约70万平米 固定房产栓死了大量客群的流动资金！ 1、葫芦岛我们寄予厚望的钼矿以五大企业除却船厂大部分苟延残喘 PART4 需求市场 2、曾经我们的目标客群来源之一的重头—机关单位，08年以团购的形式纷纷出手，例如林业局、教育局等 客群被瓜分或被直接降级，导致我们项目高价市场难以为继 我们的血战之年！ 乘风破浪济沧海？ 继续沿用08年的营销策略，根据原定工程进度，销售计划 （策略一） 3月---11月推花园洋房 11月---12月推小高层 推盘节奏 价格策略 花园洋房价格不变，维持均价4000 小高层常规市场操盘策略均价在3500 我们试看--- 3月—6月 花园洋房 销售期 蓄水的预期，葫芦岛的冬天按照季节会一直持续到4月，我们项目本身的进度及推广操作支撑点不足，预计最佳的效果会和今年11月相似，也许会延续12月的状况,所以我们要达到最佳的蓄水效果至少要到6月以前 7月—11月 房源大约为227套，不包括蓄水期间有退房可能的客户。 销售量45套/月. 蓄水期 而集中销售量应在9月—11月 且有可能样板区开放前成交惨淡。 我们的任务则会演变为70套/月 那么在当前的市场背景下，我成了赌徒！ 不能回避的现象 团购！ 大量的机关单位团购行为出现，将瓜分掉我们的大部分潜在客群。而我们的价格不可能成为其团购目标 再看小高层 蓄水-----9月-11月 销售期--1个月 数量-----4栋 均价-----3500 可以预见会重复今年乾元山庄开盘后的结局 即使： 均价定在3200/平米，一个月的时间尤其冬季也难以达到我们的预期 我们定位的唯一性、不可复制性的市场定位，将随着开发周期的延长，优势将大幅度减弱 惊醒！ 形成出现的《海上钓鱼台》项目除了不具有我们项目的组团设计，其余基本类似！ 结局： 追求高利润的前提下销售速度缓慢，势必延长开发周期，增加成本的投入，而且滞销的不利因素，直接影响整盘项目的开发，为后期的开发造成严重的阻碍 乘风破浪不可取！ 稳扎稳打才是赢！ （策略二） 先期小高层低价冲击市场，占领先机! 在市场形式的冬天，因为我们认为商场任何时候都是冬天。冬天已经成为一种常态…… 低价大量出售最次房源，而后样板区开放后出售花园洋房，优质房源永远有市场…… 大量客户的进驻，克服当地最小高层忧心的因素，为后期小高层推盘打下良好的口碑基础。 低开高走 抢占中端客群，占据最大市场份额 手快有手慢无！ 首推小高层均价3100 5层为正负零，层差100元 小高层定价策略 PART1 意向客户面积需求调研 70平米—120平米共占81% 面积区间定位 70-90二居/100—120三居.各占50%。 PART2 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看