宏观大势研判 区域市场分析 项目解析定位 营销推广策略 销售管理保障 附件内容 07年宏观政策回顾 07年宏观政策解读 08年宏观政策预判 07年住宅市场分析 08年住宅市场预判 顺义区域解读 区域住宅市场分析 重点竞争市场分析 重点个案分析 区域客户分析 项目区位解读 项目自身分析 项目市场定位 项目客户定位 项目形象定位 项目价格定位 伟业营销目标 营销总体原则 推广策略 销售策略 价格策略 团队架构 管理人员简历 前期工作内容 现场组织 及管理方式 伟业简介 区域周边操盘项目 取费标准 可考察的项目246 出于时间的考虑，本次汇报，伟业只阐述其中的重要观点和主要结论，大量而详实的政策与市场分析、定位与营销方案，伟业已经在向开发商提交的《香蜜湾项目整体营销策略报告》中有详尽的分析和阐述 Page4 Question1：宏观大势方面 08年政策走势如何？ 08年北京住宅房地产市场态势如何？ Page5 ，中国的经济增长进入新的阶段，同时遇到了新的问题。CPI指数的持续上扬，房地产价格的过热高涨等明显的通货膨胀信号预示着国家经济发展进入了必须调整的灼热状态。 为了保证国家经济健康稳定的发展，中央政府于出台了一系列的宏观调控政策，即有行政手段，也包括金融手段 涨声如潮的，双管齐下的政策寒冬 07年宏观政策回顾 Page6 07年宏观政策回顾 行政手段 金融手段 政策指向 政策指向 调节供应 控制需求 Page7 六次加息 第二套房贷”政策 90/70政策 国土资源部39号令 两成房 现售令 国务院24号文发出，加大保障性住房投放比例 中央经济工作会议 07年 金融手段 行政手段 控制需求 调节供应 加息是国家控制宏观经济的重要手段，是抑制流通的主要方式，同样作用于房地产市场 明显抑制房地产市场过剩需求的有力手段，打压投资型需求的阶段性政策 为的经济发展定下明确的基调。明确打压通货膨胀的政府宣言。受此影响银行已经开始加强对各类贷款项目的监管力度 虽是06年的政策，但是真正影响市场由07年开始。预计08年一季度后90平米以下户型真正覆盖市场 土地供应市场加大保障性住房和中小户型的供应，影响一手市场的供应 控制发展商的市场供应的有力手段，同时提高发展商开发的资金门槛 通过土地市场的控制手段影响市场供应。同时提高发展商开发的资金门槛 07年宏观政策回顾 Page8 宏观调控政策前所未有的集中、直接和强硬，对市场的影响前所未有的明显、直接和迅速； 需求抑制的政策的见效很快，市场上买卖双方的观望情绪明显浓厚； 政府能够接受经济的偏快发展以及价格结构性上涨，但不能容忍过热与通货膨胀，宏观调控，注定在“货币”上大动干戈 07年宏观政策回顾 Page9 07-08年初伟业项目回顾 年初 伟业自身代理项目销售情况 沿海·美利山 招商·公园1872 北京华侨城 领秀新硅谷 Page10 沿海·美利山 项目基本情况： 物业类型：普通住宅 产品类型：板楼T 建筑面积：86.37万平米 容积率：2.64 开盘时间：七期9月1日 入住时间：七期8月1日 现销售价格：13500元/平米 总套数：4983套 Page11 北京·世纪华侨城 项目基本情况： 占地面积：46.7万平米 建筑面积：83万平米（一期20万平米） 容积率：2.34 开发商：北京世纪华侨城实业有限公司 开盘时间：一期6月18日；二期9月9日 入住时间：一期06年10月；二期08年12月31日 现销售价格：16800元/平米 总户数：2800套（一期1022套；二期432套） Page12 领秀新硅谷（公寓） 项目基本情况： 占地面积：34万平米 建筑面积：47万平米 容积率：1.1 绿化率：30% 开盘时间：一期06年9月16日；二期07年7月28日 入住时间：一期08年4月30日；二期09年6月30日 总套数：603套 Page13 在这样的宏观环境下，整体市场对于价格比较敏感 在逆势中，销售好的项目伟业渠道营销占有较大比重 07-08年初伟业项目回顾 Page14 1、观望期的延伸 由于政策影响，市场表现出前所未有的浓重的观望情绪，影响买卖双方。同时因为 政策的延续性，以及奥运会的影响，预计这种观望情绪将延续至奥运会后； 2、纯投资的减少 通过政策及市场的变化，投资需求得到有效抑制，08、09年，以收租型投资和短期 转卖型投资为代表的房地产投资行为将在短时间内减少； 3、理性期的回归 观望期过后，自用需求得到放大，因此房地产价格将进入理性回归阶段，两年内将 不再会出现价格疯长的情况； 4、跟风者的落马 跟随市场大势而大幅跟风涨价的项目，由于其项目本身并不能支撑高位的价格，将 出现价格拐点甚至崩盘现象，而核心区域的高品质产品的价格抗打击能力较强； 08年住宅市场预判 。。。。。。以上无文本格式，具体下载查看