献给站在颠峰世界的人 谨呈:长沙市双瑞房地产开发有限公司 世联地产 .4 藏珑一期独立别墅销售执行报告 商业秘密声明 本文内包含的欧亿·体育（中国）有限公司属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 思路 目标 面临的问题 营销策略 定价策略 推售安排 已达成共识的独立别墅销售目标 均价30000元/平米以上（目前双拼销售价格在26800万/平米） 通过独栋销售，持续提升双瑞在长沙的品牌影响力，以及为二期蓄客独栋产品分析 研究独栋产品自身和与竞争对手的比较，判断目标达成存在的最大障碍 独栋属性 1、独栋面积 独栋面积区间控制较好，但总价在1000万-1700万 一期独立别墅共12套,产品面积在360-580㎡之间 独栋属性 2、独栋周边情况 北面:一期双拼别墅,由于目前未交房及二期施工,道路及园林尚未完成 东面:小区未来的会所及目前二期施工场地,具有一定噪音,近期达不到展示条件 南面:小区水系及月湖公园,昭示性较好,具有良好的展示条件 西面:一期双拼别墅,正在进行园林及道路施工 产品周边由于交房及二期施工的影响,小区局部道路及园林无法达到展示条件,并且施工带来一定的环境影响 一期独立别墅地块 独栋属性 3、资源 后排独立别墅无法享受湖景资源，景观较差 临湖别墅完全享受湖景资源，景观视野开阔 由于受到公园树木的阻碍，湖景资源有一定的局限性 一期独立别墅不能保证每栋湖景资源，并且月湖公园也并非一期独栋所专有，而是与藏珑整个项目共有 独栋属性 4、产品本身 一层 二层 F户型图： 一期独立别墅无明显亮点，产品创新及产品附加值方面有一定不足 产品功能方面缺陷，例如地下室的设置、私家酒窖等；产品附加值方面不足，例如私家电梯的配置等 F户型 竞争分析 1、价值点 目前长沙别墅产品均享有一定的山水资源，处于城市核心地带；本项目独别并无明显优势 竞争分析 2、价格 目前长沙市场独别均价在10000-17000元/㎡之间，本项目独别售价已高出市场2倍，成交总价已超千万 独栋产品分析小结 产品周边由于交房及二期施工的影响,小区局部道路及园林无法达到展示条件,并且施工带来一定的环境影响 一期独立别墅不能保证每栋湖景资源，并且月湖公园也并非一期独栋所专有，而是与藏珑整个项目共有 一期独立别墅无明显亮点，产品创新及产品附加值方面有一定不足 启示：独栋享有月湖公园和月湖的景观资源，但非独有！对于千万级的别墅而言，价值点对于价格支撑有限 面积控制较好，但总价较高 Question1：一期独别在没有明显超越点的背景下，如何实现高于市场2倍的价格？项目价值 研究06-07年藏珑整体项目对于独别达成目标的影响 销售回顾 藏珑一期在市场上已经取得较高的市场地位及较强的市场影响力，但只局限于中高端市场 藏珑一期成交率较高，中高端产品由于高品质受到客户的追捧 藏珑一期成交均价看，价格一直领先于中高端市场 启示：藏珑在市场上的知名度和月湖公园、月湖的景观资源是独栋达成目标可借鉴的重要点 高层、洋房、双拼 中高端市场的代表，一期市场热销产品 独栋别墅 总价在1000万以上，高端市场顶级产品的代表 中高端产品 高端产品 ？ 销售回顾 Question2：项目一期在中高端市场有较强的影响力，但对于顶级1000万别墅支撑有限？ 独立别墅使藏珑产品线完整化，增强并巩固双瑞地产在长沙的品牌影响力客户研究 ——我们的客户是谁？ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看