湘江世纪城开盘总结 谨呈：建发房产 世联顾问湘江北尚项目组 2008.04.26目录 项目概况 销售情况分析 开盘流程 客户分析 项目分析 总结与借鉴湘江世纪城概况 湘江世纪城概况 “湘江世纪城”由世纪金源集团投资建设，位于长沙市开福区五合垸地块，东临湘江大道，南接浏阳河，西临湘江，北接捞刀河，形成了三面环水的绝佳格局 总占地面积101.49公顷，总建筑面积约320万平方米，规划为集高品质住宅、超级购物中心、六星级标准酒店、一流名校、数十万平米滨江花园、近百万平米地下交通系统等于一体的城市复合型社区。基本数据 工程进度：已开工面积达150多万平米目前施工50多栋 工程进度 2007年－2010年，07年开发一期，08年开发二期，09－10年开发三期 开发周期 大型购物中心、六星级标准酒店、学校、商业等多种物业类型 配套 144 毛坯 3.5 320万平方米 101.19公顷 世纪金源物业公司 世纪金源集团 总户数 销售方式 绿化率 建筑形式 开盘时间 物业管理费 均价 22000 总栋数 准现房销售 交房标准 60% 容积率 板式 总建筑面积 2008年4月26日 总占地面积 1.4元/月·平米 物管公司 4000-5000元/平米 开发商规划设计 小区共15个区,分三期 一期：揽江苑10栋、咏江苑13栋、望江苑7栋、星江苑9栋、赏江苑8栋（大部分已封顶）、中小学（已完工） 二期：悦江苑8栋（今年8月份开工）;聚江苑11栋、鸿江苑14栋、达江苑10栋（已出第二层）临江苑8栋、贯江苑8栋、豪江苑7栋、融江苑13栋、映江苑9栋、瑞江苑3栋、三个幼儿园（该组团下半年动工） 三期：购物中心塔楼（面积为200－300㎡，送100㎡阳台）、超级购物中心、超五星级酒店（三期09年动工）小区配套展示本次开盘房源 1# 6# 2# 3# 10# 咏江苑2#、3#（12月底交房） 揽江苑1#、6#、10#（11月底交房） 合计543套房源户型配比 均为两梯两户纯板式结构 分摊率20%左右 户型已三房为主,两房占20%左右,少量四房 销售情况分析 折扣按揭98折、一次性付款96折，以上折扣价以按揭98折进行计算 销售率统计包括其内部保留房源 揽江苑1#、6#、10#西端头房号全部保留，保留房号近100套 开盘小结 世纪城本次开盘推出543套房源，实际销售不足200套，对外宣称开盘当天销售60%以上，开盘前已积累登记客户2000批，开盘当日到场客户500人左右，其中同行占40%左右。 世纪城2万套房源计划在4年年内销售完毕，平均每年需消化5000套，平均每月要销售400套以上，而从07年开始到目前项目散客销售不足200套，加上团购客户估计不足1000套，成交情况并不乐观。 湘江世纪城开盘没有出现类似北京世纪城、昆明世纪城的火爆现象主要有以下几个原因： 一、跟宏观市场环境有关，整个国内市场及长沙市场处于淡市期，消费者持币待购； 二、不重视营销，且仅有的少量营销工作且滞后，现场包装不到位，展示环境较差； 三、其价格定位高出消费者心里预期，价格优势不明显，性价比不高； 四、团购客户分流了有限的市场，导致散客成交量少 11 开盘流程—选房流程 欧亿·体育（中国）有限公司区、办公区 沙盘模型展示 排号区 洽谈区 核对证件区 停车场 休息区 财务室 行政区 民警执勤点 咨询处 销控台 办公区 洽谈区 办理银行按揭及咨询处 售楼处入口排对领号选房交钱确认认购书 排队领号，按到场顺序领取选房号码 到销控区选房，9点开始选房，5个人一组 填写认购书，到行政区核对认购书及房号 交纳定金缴2万元定金，一个星期内交首付，签合同开盘流程—选房现场 售楼部外围包装 售楼部门前布置 洽谈区 销售五证及合同展示 咨询处 沙盘模型展示开盘流程—选房现场 民警执勤点 行政区 财务区及休息区开盘流程小结 活动效率一般，各部分衔接较顺畅； 现场做了适当布置，渲染开盘气氛； 现场无流程指示牌，很多客户不清楚选房流程； 客户选房后，无销售员引导去交定金，造成部分已选房客户流失； 因为现场未设销控板，造成了销控台拥挤、拖沓，降低了选房效率，造成排号靠后的客户部分流失。 客户分析 客户人数 到场客户约500人左右，其中诚意客户约300人，同行及其它人员约200人； 客户来源 开福区公务员、事业单位员工； 开福区个体户老板、企业单位高收入者； 市区改善居住条件者及部分投资客； 长沙地区进城客户； 湘籍返乡者及外地投资客。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看