序
本报告是对远洋山水商业项目东区市场定位的集中论述，通过我司对该项目东区周边区域环境系统深入的前期调研工作，对东区可能发展的四种商业物业（酒店物业、写字楼物业、购物中心、社区商业）进行了系统的论证，并以此为基础按三种不同的组合方式来实现对东区商业发展的规划，进而对这三种商业物业组合方式所产生的投资规模、收益回报、运营风险、管理难度等方面的综合考量、通过其各自优劣势比较来确定远洋山水商业项目东区未来发展方向
目 录
远洋山水商业项目东区市场定位报告
1. 前 言 1
2.市场调研方式的确定 2
2.1 市场调研区域的界定 2
2.2 市场调研方法的确定 3
2.2.1 调研方式的制定 3
2.2.2 调研及分析方法的确定 3
3. 区域环境分析 5
3.1 东区自身技术指标 5
3.1.1 地理位置分析 5
3.1.2 交通状况分析 6
3.1.3 地块性质分析 9
3.1.4 物业规模及各项技术指标 10
3.1.5总结分析 10
3.2 项目功能分析 11
3.2.1 东、西区功能互动分析 11
3.2.2 东区自身可能之各物业功能互动分析 15
3.2.3 东区商业物业功能定位 16
3.3 商圈分析 17
3.3.1 商圈划分原则 17
3.3.2 测定商圈之重要性 18
3.3.3 商圈分析之重点因素 19
3.3.4 本项目商圈分析 19
4.项目SWOT分析 31
4.1 本项目东区商业优势分析 31
4.2 本项目东区商业劣势分析 34
4.3 本项目东区商业机会分析 37
4.4 本项目东区商业威胁分析 39
4.5 本项目东区优势与之机会点结合分析 46
4.6 本项目东区劣势与威胁结合分析 47
5.东区商业物业发展可行性分析 50
5.1 总体环境分析 50
5.1.1 宏观市场分析 50
5.1.2总体市场分析 50
5.2 主题商业（购物中心）发展可行性分析 52
5.2.1 交通分析 52
5.2.2 区域供需关系分析 55
5.2.3 租、售价格现状分析 59
5.2.4 购物中心开发之可行性论证 60
5.2.5 总体规划思路与原则 61
5.2.6 东、西区大型商业互动分析 62
5.2.7 规模确定 64
5.3 酒店物业发展可行性论证 71
5.3.1外部环境分析 71
5.3.2 本项目酒店物业之发展规划 76
5.3.3酒店物业之风险投资 84
5.4 写字楼物业发展可行性论证 86
5.4.1 市场环境 86
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