序
本报告是对远洋山水商业项目东区市场定位的集中论述，通过我司对该项目东区周边区域环境系统深入的前期调研工作，对东区可能发展的四种商业物业（酒店物业、写字楼物业、购物中心、社区商业）进行了系统的论证，并以此为基础按三种不同的组合方式来实现对东区商业发展的规划，进而对这三种商业物业组合方式所产生的投资规模、收益回报、运营风险、管理难度等方面的综合考量、通过其各自优劣势比较来确定远洋山水商业项目东区未来发展方向。

目 录
远洋山水商业项目东区市场定位报告
1. 前 言1
2.市场调研方式的确定2
2.1 市场调研区域的界定2
2.2 市场调研方法的确定3
2.2.1 调研方式的制定3
2.2.2 调研及分析方法的确定3
3. 区域环境分析5
3.1 东区自身技术指标5
3.1.1 地理位置分析5
3.1.2 交通状况分析6
3.1.3 地块性质分析9
3.1.4 物业规模及各项技术指标10
3.1.5总结分析10
3.2 项目功能分析11
3.2.1 东、西区功能互动分析11
3.2.2 东区自身可能之各物业功能互动分析15
3.2.3 东区商业物业功能定位16
3.3 商圈分析17
3.3.1 商圈划分原则17
3.3.2 测定商圈之重要性18
3.3.3 商圈分析之重点因素19
3.3.4 本项目商圈分析19
4.项目SWOT分析31
4.1 本项目东区商业优势分析31
4.2 本项目东区商业劣势分析34
4.3 本项目东区商业机会分析37
4.4 本项目东区商业威胁分析39
4.5 本项目东区优势与之机会点结合分析46
4.6 本项目东区劣势与威胁结合分析47
5.东区商业物业发展可行性分析50
5.1 总体环境分析50
5.1.1 宏观市场分析50
5.1.2总体市场分析50
5.2 主题商业（购物中心）发展可行性分析52
5.2.1 交通分析52
5.2.2 区域供需关系分析55
5.2.3 租、售价格现状分析59
5.2.4 购物中心开发之可行性论证60
5.2.5 总体规划思路与原则61
5.2.6 东、西区大型商业互动分析62
5.2.7 规模确定64
5.3 酒店物业发展可行性论证71
5.3.1外部环境分析71
5.3.2 本项目酒店物业之发展规划76
5.3.3酒店物业之风险投资84
5.4 写字楼物业发展可行性论证86
5.4.1 市场环境86
5.4.2 规划建议87
5.4.3 规模建议及定价88
5.5 社区商业发展可行性论证90
5.5.1 外向型社区商业90
5.5.2 内向型社区商业93
5.5.3 关于社区商业街94
6. 东区商业物业总体规划建议97
6.1 方案一 97
6.1.1 基本业态布局97
6.1.2 酒店销售渠道、定价及收益98
6.1.3 写字楼物业总体规划建议111
6.2 方案二101
6.2.1 购物中心总体规划建议101
6.2.2 社区商业总体规划建议109
6.2.3 品牌商家进驻之发展方案112
6.2.4 方案二经济效益分析113
6.3方案三117
6.3.1 主题及规模117
6.3.2 业态组合117
6.3.3 业态布局117
6.3.4 方案评述122
7. 东区发展规划总结124
附件1：调研提纲
附件2：消费者调研问卷、消费者调研结果
附件3：商户调研表格、商户调研结果
1.前言
通过前期详细的市场调研及欧亿·体育（中国）有限公司收集、整理等工作，我司对本项目周边商业市场状况有了较为全面、深入的了解，并通过分析对本项目有了更加充分和深刻的认识。同时，为本项目东区商业物业发展制定了较为实效的市场定位及业态分布方案建议。

在后续工作中，我司将根据本项目总体发展之需要，以项目自身素质及周边商业环境为前提，在延续东区商业发展的基础上制定本项目东区商业物业总体发展策略，以期为本项目运作提供实效性建设意见。

本报告将在前期市场研究、分析的基础上，结合我司多年之商业策划经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对本项目商业物业市场定位所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、商圈分析、目标客群分析等细节，初步确定东区商业物业之总体发展方向及相关各项规划指标，并进行专业的阐述和论证。

我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的发展规划建议，最大限度强化项目的特有优势，转化、消除项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高本项目的市场竞争力，从而为贵方针对项目东区公建物业之决策提供指导依据。

2.市场调研方式的确定
房地产市场调研，是指以各类房地产物业为特定的商品对象，对其涉及的相关市场信息进行系统的收集、整理、记录等工作，并利用科学的研究与分析方法，对房地产市场进行预测并得出对于整体发展策略、市场定位、产品设计等后期工作具有一定指导意义的有效结论。

2.1 市场调研区域的界定
本项目地块位于石景山区玉泉南路西侧、鲁谷路南侧、鲁谷西街东侧圈定之矩形区域，根据其地理位置、商业状况、周边环境等特点，确定本项目商业物业区域市场分析将围绕下图红线圈定之区域展开，东起西四环、南到吴家村路、西至西五环路、北到阜石路。此区域之消费者将成为本项目物业之主要目标客户，商业经营活动将主要围绕此部分消费者展开。

图表1：本项目商圈划分示意图
同时进一步该区域细分为3个商业区位逐一进行研究，具体区域划分为：本项目红线圈定之重点研究范围内长安街南北之相应区域及五环路外之西部区域。我司将根据上述三区域商业市场状况分析提供之依据明确本项目现状商业环境，