“同济◎怡君苑”项目提案报告 TONGJI YIJUNYUAN ITEM OVERTUREREPPRTING 整 体 市 场 WholeMarket 2007年全年成交峰值1522170㎡，合计7047套，月均成交约587套，比同期上涨23%，占别墅整体成交市场的74%，占去市场主流 旺盛的需求量导致价格不断上升。波动区间在8738元/㎡--15513元/㎡，全年均价比2006年上涨12% 需求强劲、价格走俏 2007年上海市经济型别墅成交情况表 政策打压、供应下滑 受“禁地令”等政策影响，别墅用地供应越来越少，新开房源多来自于前期所拿地块，导致一级别墅市场新上市量严重不足； 供求比为1：1.72，无论是套数还是面积，上市量都在下降，未来供应将更为紧张 2005年～2008年徐泾板块别墅土地供应 周 边 环 境 Neighbrohood 徐泾及周边板块经济型别墅产品对比表 规模、供应调查 规模体量：目前区域内别墅区规模都较大，一般分期开发；最大的为“合生朗廷”总共四期约800套，目前还剩170套左右 未来供应：长期来看，由于国家对别墅用地的禁止审批使得未来较为紧张，但短期内由于区域内很多大盘的后续跟上，如“合生朗廷”、“威尼斯假日”等接近500套今年上半年集中上市，供应较为充足 面积总价调查 户型面积：产品的面积主要集中在150-250平方米之内，约占总体量的72% 从房型的受欢迎程度来看150-200平方米的面积最受追捧 其次是200-230平方米的面积 销售率最低的是230平方米以上的大面积房型 供应价格：主要集中在200－300万元之间，单价1.2万的项目占50%，总价300万元以下的项目占65% 以200-300万元的总价为一个销售折点，以其相对低廉的总价和舒适的生活空间赢得更多购房者的肯定 景观、外观调查 风格海纳百川 绿化更“野” “中央绿地”、“组团绿化”、“景观湖水”、“艺术小品”。。。 更加“野化”的主题景观使现代的别墅生活更加亲近、融入自然 不断创新的建筑风格越来越丰富，更加满足现代人追求个性的消费需求 多以欧式的建筑表情实现产品的诉求，但目前区域周边还未出现英式风格 功能配套调查 功能更加俱全、完善 地下室：附送的地下室面积一般都在70-80㎡左右，在保证采光的同时，更巧妙的将自然景观引入室内，功能上多以“健身房”、“家庭影院”、“娱乐室”等为主，部分也有做“酒吧”、“保姆房”、“视听室”等用途 停车位：室内停车位一般配备1－2个，且多以地面的形式 花园面积：从前门后院，以及露台、亭阁等花园面积越来越大，一般都在100㎡以上 物业配套更细致 游泳馆、健身会所、网球俱乐部 美容SP、瑜伽室 咖啡馆、便利中心。。。 需求层次调查 以追求 人居舒适化 的 和 生活空间个性化 的 31－45岁社会中高层人士 我 们 的 产 品 Our Product 利好：紧邻虹桥商务圈，交通环境优越，离市中心距离较近 周边别墅项目市场日趋成熟，市场认可度逐步提升的长期利好 沪上国际学校最集中区域，良好教育人文环境、浓厚的文化底蕴 利空：周边厂房区繁杂的活动人群，通行状况较为混乱，使别墅的生活环境降低 项目环境特征 利 好 与 利 空 相对区域竞争项目，规模较小 项目配套设施相对有限 三联体与双联体车位多为露天 地下室空间面积较大 产品建筑特征 影 响 舒 适 度 面积总价特征 多联体：350-383平米428-460万60% 双联体：406-409平米487-500万30% 三联体：268-271平米321-325万10% 面 积 拉 升 总 价 外观风格特征 感官：优雅性 空间：纯粹性 层次：丰富性 视觉：感染力 英 伦 风 情 私 人 艺 墅 客群 Custom group 客群 身份的象征 & 品位的提升 & 个性的体现 & 前景的认同 的 中高端人群自住 为主 Suggestions 建议创造优势化被动为主动 地下室下水系统的引进 增加地下空间功能设计上的灵活性 扩大客群范围 产品完善 由于项目规模的局限性，故借用“海天花园”物业管理得以完善，使自身达到便捷性，以及与其配套设施的共享性 以市场少有的英式管家服务来体现项目建筑所表现的的英伦文化内涵，提升项目品质感 物业管理 特 色 服 务 英 式 管 家 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看