浦东保集项目提案报告浦东保集项目提案报告2012年11月15日第二章、区域市场第一章、整体分析第三章、本体分析第六章、营销策略报告目录第四章、项目定位第五章、产品建议第七章、企划表现第八章、营销保障第九章、经典案例第十章、团队介绍从整体走势来看，目前中央政府在保刚需限投机的同时，打压楼市反弹的决心不变。一手拉，一手打，在抑制房价上涨的同时，尽可能的刺激刚需盘入市，将会是今后较长一段时间内上海楼市的主旋律。近一年上海市住宅市场表现7月七月以来，一方面，由于国七条的出台，限购的细化，在实际缩减可购房人群的同时,也加剧了潜在购房客户的观望心态。配合同期央行加息以及首套房首付比例的上调，导致住宅月成交出现下滑。10月迫于地方财政压力，在不触及限购红线的情况下，出台了一系列欧亿·体育（中国）有限公司政策以刺激市场，。而开发商适度的价格配合，使得压抑了进一年的刚需客户逐步进入市场，回暖征兆明显。4月8月9月11月12月1月2月3月5月6月7-9月7月间，上海市三度收紧限购政策;上海户籍单身不得购买二套住房;非上海户籍单身不得购买住房.2012年刚需与改善市场表现近期改善型住宅市场有一定回升，刚需型与改善型成交均等。浦东市场130平米以上改善型成交面积总量，9－10月份甚至超过130平米以下刚需成交面积。2012年浦东土地市场表现2012年1月至今，浦东共成交住宅类土地4块，唐镇板块2块，临港新城2块。其中唐镇板块成交建面约18万方。三大产业园区的人口导入支撑了七大生活片区预判较长的一段时期，未来市场调控从严将成为常态，整体趋稳，刚需、改善型需求将二分天下。从浦东市场来看，土地市场只成交了四幅地块，唐镇板块地价似有所跌幅。大量的高新技术企业，500强企业从业人员，是浦东中高端房地产市场消费客群的有力保障。这部分客群，具有高学历、高阅历、高品味的共性。整体市场分析总结：[一]、唐镇板块分析[二]、竞争板块分析唐镇将大力推进打造一个以电子商务、金融信息服务外包、股权投资基金、文化体育产业等为代表的现代服务业集聚区。唐镇产业规划唐镇未来将形成——金融中心的后台支撑、为周边高端产业园区提供配套服务的后花园电子商务创新港：建设中的电子商务创新港紧邻银行卡产业园区，规划土地面积约300亩。一期30000多平方米商务楼业已建成，重点引进和扶持创新性的电子商务企业，吸引电子商务产业链龙头企业快速集聚。目前，1号店、火速、唐城信息、新蛋软件、通联支付等50多家从事网络信息和电子商务的企业已入驻唐镇，电子商务创新港平台运营中心、公共服务中心、营销服务中心、金融服务中心等已投入运营。银行卡产业区：上海市银行卡产业园地处唐镇，目前已成为国际金融信息服务产业专业性基地，成为与陆家嘴金融CBD联动发展、建设上海国际金融中心的主要功能性平台之一。拥有中国银联产业发展基地、中国人民银行支付系统上海中心等金融机构。并已形成以各大金融机构数据中心或信息中心为核心的主要业务链。区域现状传统别墅区：由西面东郊宾馆、汤臣高尔夫球场、张江高科技园区、露德圣母教堂、东方世纪学校、浦东领馆、国际免税店等高端配套形成的别墅社群。唐镇新市镇：浦东地区又一个城市副中心，与世界同步，体现适宜居住、科技领先、环保一流、节能生态理念、具有张江特色的生态花园城区。产业集中地：大力推进打造一个以电子商务、金融信息服务外包、股权投资基金、文化体育产业等为代表的现代服务业集聚区。唐镇房地产发展现状传统别墅区唐镇新市镇产业集中地保利御樽苑毕加索小镇棕榈泉花园白金瀚宫绿城玉兰花园天歌华庭阳光花城同馨苑金枫公寓项目所在唐镇板块根据当前实际发展现状，可再划分为三个小板块，就板块印象来说，已形成三级梯度。区域格局曹路板块：近2年基本无供应唐镇板块：单价24676元/平米剩余871套华东路川沙板块：单价21777元/平米剩余319套金桥板块:单价23644元/平米剩余45套张江板块：单价26504元/平米剩余400套5大板块合计存量1635套，以唐镇为主，多层建筑存量55套。曹路板块：近2年基本无供应唐镇板块：单价2.1-2.7万之间剩余124套华东路川沙板块：无一手联排项目张江板块：仅一个联排项目在售存量14套金桥板块:无一手联排项目5大板块合计联排存量138套，但普遍去化较慢