一 总部经济解读
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工业地产是指工业类土地使用 性质的所有毛地、熟地，以及 该类土地上的建筑物和附属物。 是有别于住宅、商服和综合类 用地以外的第四种性质用地. 工业类土地上的可建建筑物用途 有较大的范围，在中国主要包括: ◆工业制造厂房 ◆物流仓库 ◆工业研发楼宇 ◆港口用地及设施
1.1 工业地产介绍
占据中国地产交易总量15％以上份额的工业房地产领域

1.2 工业地产市场份额
工业地产的数字(CIRE Market)
→工业厂房新建市场 工业厂房新建市场根据《国土资源部公告》中国每年新增用地指标400－600万亩，其中50％以上用于工业建设用地。 → 工业园区开发建设市场 商务部开发区管理职能部门统计，中国在注册的工业园区3000余个，待审批及被合并的共计一万余个，包括至少5万个园中园，规划面积近6万平方公里，其中2/3在3-10年内开发. →工业地产交易市场 中国250万家制造类企业,近30％至少平均3-5年需要更新、置换、翻修厂房及仓库。每年新增注册制造商贸类企业15万家，需要新建或租赁新厂房及库房。每年新增外资生产类企业2万家，催生中国工业地产市场。 →投资类市场 在中国专事工业地产投资的外国基金近20家，年总投资额约30亿，存量面积约300万平方米，且以年均15左右速度增长。内资工业地产投资业主近1000家，新增厂房等空置率35％
中国从七十年代末至今,经历了四次国际产业的转移。到中国将成为世界最大的工业产品生产制造与研发中心.工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生工业地产。世界性的技术革命和产业革命为工业地产在中国的发展提供了历史性机遇

1.3 产业特点-历史机遇
中国接纳世界产业转移进程表
1.4 投资回报分析
工业房地产平均投资回报率为10-12%,高于商业地产6%-8%及住宅地产5%-7%. 以上数字以国际标准为例,投资回报以资本市场投资回报为分析依据.回报
由工业地产升级而来的产业地产，是以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象的地产类别，它具有以下主要特点：
1.5 产业地产主要特征
为适应市场经济-总部基地应运而生
二成都市工业地产分析
二成都市工业地产分析
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2.1 一般工业地产具备以下功能及形态
成都工业地产具备形态
2.2 成都市工业地产格局
目前成都市主城区绝大部分工业园区集中分布于城市周边区域，一般位于城市三环路与绕城高速之间。 可以看出，成都市东、南、西、北各方位均有工业园区，但目前发展相对较好的是位于南三环外的高新技术产业开发区南区和位于西三环外的青羊工业集中发展区。而其他各工业园区目前尚处开发初期，园区内整体环境有待改善；项目较为分散，还未形成规模；项目整体档次较低，市场认知度有待进一步提升。 成都市城市发展战略是向东向南发展，南部将建立一个新的城市中心 城东、城西——整体定位为以居住为主的板块属性，重点发展城东，控制向西发展 城北——大商贸、大物流板快 城南——规划为城市新中心，行政办公区、金融总部商务区、金融后台区、总部商务区、国际会展区、创新研发中心、区域总部基地、现代服务基地、宜居人文住区。
2.3 成都市工业地产格局属性分析
（一）工业地产商开发模式 简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。 例如成都臵信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商

2.3 成都工业园区开发模式
（二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 代表项目：西部智谷 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。 例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。
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