海那城下半年营销策略方案 7月 目 录contents24 工作总结 现状分析 核心策略 营销执行 3月10日入场后，我们就对海那城的推广思路进行了重新梳理调整。在推广策略上，摈弃了虚空的产品形象，挖掘海那城的关键利益点，走实效推广路线。 确定项目形象定位：二环路·低密度·湖景洋房 确定海那城广告主诉求：济南性价比极限楼盘 二环路 低密度 湖景洋房 定位支撑点： 稀缺洋房产品 舒适低密度社区 景观优势 大师之作 过硬的建筑质量 之平物业 二环路沿线物业 完善社区配套 4170元/㎡起 推广核心 4月5日，春茶品茗会 5月1-3日，五一休闲游 5月16日，海那城工程质量座谈会 6月13日，海那城电影节 营销活动 报纸广告： 共10个半版，2个整版 广告发布 户外广告： 目前在投放共8块户外广告牌 其他媒体投放： 3月10日到6月30，销售住宅71套，总销面积9665.43㎡，协议总额45127885万元。 平均成交均价 4669元/㎡，平均总价635604 元。 3-6月份3000万的销售任务完成率150% 销售业绩 目 录contents24 工作总结 现状分析 核心策略 营销执行 现状分析 市场分析 客户分析2本体分析 济南房地产市场 成交量月度变化（面积） 成交量月度变化（套数） 新增供应月度变化（套数） 新增供应月度变化（面积） 截止09年上半年济南房地产市场整体走势看好，较08年销售量有了明显的增长 08.1—09.5 住宅市场数据 上半年部分新项目开盘情况 09上半年部分项目成交量数据 济南房地产市场 名士豪庭 二月 三月 四月 五月 100 200 300 领秀城 阳光100 凯旋新城 保利花园 海尔绿城 海信慧园 各知名在售项目，销售情况较好，新开盘项目也取得了较好的业绩 路劲·御景城 100 200 300 262 假日丽景 310 中海·紫御东郡 380 以来，在经历了第一季度的降价打折之后，第二季度价格趋于稳定，较之于第一季度有所上扬 蝶泉山庄 小高层成交价由5500元/㎡降到了4700元/㎡ 领秀城 由5500元/㎡降到了4800元/㎡ 西部 阳光100由6200元/㎡降到了5700元/㎡ 三箭吉祥苑由6200元/㎡降到了5600元/㎡ 海信慧园 由5200元/㎡降到了4700元/㎡ 他山 由6500元/㎡降到了5700元/㎡ 鑫苑国际城市花园 88折 彩世界 特价房降价400-500元/平方米 盛世花城 特价房4200元/㎡起 泉城花园 降价300元/㎡ 实力伴云居由5900元/㎡降到了5200元/㎡ 关于价格 一季度 降价打折楼盘列举 区域竞争 西北区域以中小户型城市住宅为主，中小户型市场供应量大，消化速度快。 120平米以上舒适户型供应量少 4、性价比高，高品质，低价格 1、海那公园、水系、商业已经完工，展现了休闲、惬意的生活氛围 3、临西客站片区，未来发展看好 2、稀缺多层洋房产品，户型实用，建筑形式别具一格 一期障碍点： 1、客户对地段、配套、交通等抗性大 2、总价高，客群面狭窄 一期核心价值 以90-100㎡三室为主的mini洋房，套数比为70% 二期产品 3、90平方米三室功能全面，户型稀缺 1、依托海那公园大景观 5、总价低，首付低，月供低，面积小！ 4、带小院、退台的多层洋房产品，济南稀缺 2、临西客站片区，未来发展看好 二期核心价值 项目核心客户来自槐荫区、天桥区，占到总量的73% 成交客户分析 客户的职业以私营业主为主，占63%。 私营业主主要构成为个体工商户，主要分布在西北区域专业市场之中 介绍与路牌是客户成交的两个重要渠道，占到60%，其次为晚报和路过 客户年龄集中在30-39岁 市区客户与外地客户各占一半，省外客户比例不大 整体受教育程度较低，本科及以上仅占33% 成交客户调研 对46批客户进行了调研，调研结果如下 客户家庭人口以3人为主 客户家庭年收入较高，10万以上占77% 客户出行方式以私家车为主，占76% 目前居住房屋类型以商品房为主 目前居住面积多在120平方米以下，占80% 在海那城购房首次置业和改善居住的比例相当 客户认为海那城最大的吸引点依次排列为户型、价格、社区形象、花园洋房、景观（并列）、升值潜力 客户认为海那城最大的劣势为地段、配套 来源区域 一期客户槐荫区、天桥区为主，客户占到总量的73% 预计二期仍然以槐荫区、天桥区为主 西北区域楼盘客户地缘性明显 彩世界客户74%集中在天桥区、槐荫区。 1.天桥区2.槐荫区 3.市中区 4.历下区 5.历城区6.章丘.长清区 翡翠郡 翡翠郡成交客户67%来自天桥区 彩世界 二期客户特征预判 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看