凤凰山一号 二期策略总纲及营销执行案 谨呈：绿景房地产开发有限公司 凤凰山一号项目组 .08 报告大纲 营销策略及执行 一期启示 二期产品分析 市场及竞争分析 二期目标 项目背景分析 核心策略导出 推广攻略 客户攻略 展示攻略 目 标 春节前消化二期总套数60% 确保速度的前提下实现较高收益 春节前消化60%，即50套左右（二期共90套） 速度 〉价格 快速实现资金回笼，确保收益 稳固和强化项目影响力，树立绿景项目标杆，成 就客户身份标签的关键所在 二期目标分解 工程节点 9月10月11月12月 1月 2月 3月 4月5月 认筹目标 12.14日 开盘 1.1日 开盘销售25套 开盘 18栋样板房开放 4.5日 3.15日 营销节点 春节前消化50套，开盘40-45套 600批 10批/天 累计办卡70张 40张卡3张/天 12栋样板房开放 开盘目标 蓄客目标 400批 20批/天 500批 20批/天 二期蓄客 17栋样板房开放 2.8日 淡市下，任务艰巨！！ 报告大纲 营销策略及执行 二期目标沟通 项目背景分析 核心策略导出 一期启示 二期产品分析 市场及竞争分析 豪宅标签形成——珠海高端别墅社区 3期 N 2期 1期 独栋 联排 依山面海 坡地别墅 后现代风格 舒适园林 一期启示 项目总体概况： 总占地为9.1万平米，容积率1，总建面9.1万平米； 1期87套别墅，2期90套叠拼及多层，3期234套高层及多层 节点式活动营销， 对于项目储客及建立市场影响力起到较好效果 一期启示 说明:施工进度预计不到位，过早进驻临时接待处，经过多次转移（10月-08年1月），导致推广过程中形象出现一定的间断。最终表现为市场关注度呈波浪变化 空档期 8.5-10.5 怡景湾展场 1.11芭蕾舞晚会 4.12开盘 9.28-10.5深圳秋交会 3.22现场开放、认筹 10.28龙永图大讲坛 空档期 1期成交客户以珠海、澳门、深圳客户为主，考虑深圳客户主要为关系户。因此，珠海、澳门客户有较大挖掘潜力，为二期重点锁定对象； 60%以上的珠海业主购买凤凰山一号以自住目的，主要来源为老香洲、拱北、吉大等地，以私营企业的企业主、董事长或高层管理者为主，其欧亿·体育（中国）有限公司主要分布在贸易、金融和房地产，教育程度较高： 认同点：此部分珠海的自住客选择凤凰山一号的主要喜欢其建筑风格、外立面设计及户型设计，认同项目附加值（如：赠送地下室）等; 顾虑：在小区配套、物业管理及小区安全方面存在一定顾虑 一期启示 一期成交客户分析启示 详细分析见后附件 爱面子，自我意识强 年龄段在35-45岁之间的自住客 经济实力雄厚，多为三口之家 群居，圈子效应明显 具有较高文化素质 其 他 从购房驱动因素看，成交客户多为提升生活环境和居住档次为主要需求，本质则表现在精神的面子需求上，其次考虑其投资空间； 从认知渠道上看，朋友介绍、项目形象围墙带来了较大上门客户，圈层影响力重要； 短信及航空杂志作为低成本营销的渠道也取得较好效果； 开盘前集中的报广及分众等投放，极大的扩大了项目的影响力，效果较好 一期启示 一期成交客户分析启示 详细分析见后附件 报告大纲 营销策略及执行 二期目标沟通 项目背景分析 核心策略导出 一期启示 二期产品分析 市场及竞争分析 基础数据： 2期产品类型为叠拼TH、联排及复式DP； 其中以220~268㎡叠拼单位为主，套数比占66％ 二期产品分析 产品形态： 二期产品分析 3期 叠拼联排（TH1） 叠拼联排（TH2） 联排（TH3） 复式（DP） TH1：共34套，地面5层，地下1层。 上层单位2F~5F，下层单位-1F~2F TH2：共26套，地面5层， 半地下1层。 上层单位2F~5F，下层单位-1F~2F DP：共24套，地面9层，1层架空层 TH3：共6套，三层 主卧 客厅、厨房、卧室 车库 地下室 主卧 客厅、厨房、卧室 地下室、入户花园、车库 -1F 1F 2F 3F 4F 5F 屋面 顶层露台 顶层露台 入户 入户 区别于传统的叠拼产品，上下两户错开 ，分别入户，带地下室，产品具创新优势; 但与此同时，一层户型单面采光，通风受阻，景观受限，劣势明显 二期产品分析 TH1 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看