绿景淇澳岛项目前期定位报告
谨呈：珠海绿景房地产开发有限公司
在过去的四周内世联项目小组初步完成第一阶段的内容
主要的工作
结合珠海城市发展的趋势，研究唐家片区发展趋势，明确项目的问题和机遇；
结合案例和本地属性，提出项目的发展战略和定位；
主要的成果
-1.《宏观背景以及市场研究》
-2.《项目战略、定位》
采用的方法
珠海房地产市场调研和分析
世联顾问平台和内部数据库
世联珠海分公司消费者访谈以及分析
珠海房地产专业人士访谈
世联顾问专家指导、访谈
确定项目思路和工作重点
项目目标分析
项目价值挖掘
市场分析
整体发展战略
整体定位
经济测算
实施市调计划启动区物业发展建议
第一阶段项目内容
第二阶段
启动区
定位
整体规划布局建议
项目理解
明确项目现状基本概况及开发商目标，进而界定项目核心问题，并形成系统化的研究思路
位于珠海情侣路（北段）延长线，唐家区淇澳大桥引道东侧，距市中心15分钟车程
项目区位
本项目
位于珠海情侣路延长线，淇澳大桥引道南侧
位于唐家新城，规划为滨海居住区，毗邻石坑山总部经济区与淇澳岛旅游度假区
住宅用地，占地18666.76平米，容积率1.95，满足90/70原则
项目基础指标
地块指标：
占地面积：18666.76平米
容积率：1.95
建筑面积:36400.18平米
绿地率：35%
建筑要求：满足90/70原则
地块呈狭长型，三面临市政道路，后续可能有噪音影响
市政道路
（未建）
市政道路
（未建）
地块处于华发项目与远大美域之间，西侧面向填海区
往石坑山方向
北接华发地块，西接淇澳大桥引道与市政路，面向填海区；南邻部队用地（目前暂未开发），东邻农田；
一面邻路，三面为空地；
地块周边
地块内有部分水塘，整体地势平坦；二线海景，海景质素较差，东侧可远观石坑山山景
淇澳大桥引道
绿化带
市政道路（未建）
本项目
北侧华发地块
南侧绿化带
淇澳大桥引道
西侧填海区
西侧厂房
本项目地块中约1/3面积为水塘，其余为田地，地势平坦，有少量村舍；
绿化带与本项目间规划的市政道路尚未施工；
淇澳大桥引道现正施工，目前车流量较小，但预计后续车流量增加将产生较大的噪音影响；
北侧华发地块处于土地平整期；
西侧填海区现正施工，海景质素较差；
西南侧为裕华聚酯厂房，有少量工业气体影响；
地块现状
项目属性界定：城市近郊、旅游度假版块的小规模住宅开发
开发商目标
巩固绿景集团在珠海的品牌地位，承接后续项目的启动
目录
城市价值与区域规划
项目定位
唐家房板块市场分析
附件：宏观经济与房地产市场分析
本部分将从珠三角城市规划、珠海城市格局、唐家湾板块区域规划几个方面寻找区域可挖掘的机会