盛世华城市场分析及产品定位
朝阳宏达集团
第一部分宏观环境分析
（一）城市总体概况
凌源市隶属辽宁省朝阳市，因大凌河发源地而得名，位于辽宁、河北、内蒙古三省（区）交汇处，是连接京沈两大都市群、沟通内蒙古腹地与沿海港的重要交通接点城市。北与建平县、内蒙古宁城县毗连，东北及东与喀左县接界，西及西北与河北省平泉县相邻，西南与河北省宽城县、平泉县接壤，南与建昌县、河北省青龙县相连，东南与建昌、喀左两县搭界。地理坐标为北纬40°35′50～41°26′6，东经118°50′20～119°37′40。南北斜长93.3公里，东西宽66.1公里，总面积3278平方公里，约占全省总面积的2.2%。距
沈阳435公里，距北京371公里。全市现有8个街道办事处，11个镇、11个乡、239个行政村。全市现有佛教、伊斯兰教、天主教、基督教四大宗教，宗教信徒4万多人，约占全市总人口的7%。 凌源是辽宁的工业重镇，且发展迅速，其中凌钢集团公司是全国56家地方大型钢铁骨干企业之一，年生产能力达100万豆子。凌河的汽车与长汽嫁接，以物美价廉的风格停受欢迎轮迹遍及祖国大江南北。向东化工厂的优质浮法玻璃，虽已年产150万标箱，
但仍供不应求。柏杖子金矿年产黄金1.5万两，跨入全国50强之列。来自大凌河源头的水有益微量原素颇丰，以其加工生产的独特天然优质乳汁——
木兰山矿凌源，更倍受人们的青睐。 凌源市卫生事业发达。是全国 文化教育先进县和基础教育先进县。被文化部命名为“中国民间艺术之乡”。 凌源市卫生事业发展迅速。市内有5所二级甲等医院，现已形成集医疗预队、保健三级网建制，是辽宁省农村卫生达标先进县。120急救中心、烧烫伤治疗中心、断肢再植中心，更是名传遐迩。 凌源有较大宾馆、酒楼10处、旅店24处，环境优雅、设备先进、服务功能齐全。 凌源自县改市之后，城市建设更是日新月异优越的地理位置，使之成为以商贸为主，。旅游为辅的现代中等城市。 凌源的小吃融汇了满、蒙、汉、回四个民族文化,风味独特，誉享海内外。凌源域内资源丰富，探明矿种已有50多。旅游景点20多处，尤以女神庙和女神头像为代表的牛河梁红山文化遗址，将中华民族的文明史提前了1000多年，被誉为“东方文明的新曙光”。坐落在万元店镇内的热水汤是全国八大名泉之一，是疗养、休闲、洗浴的理想选地

（二）凌源房地产发展背景
凌源房地产市场发展的三个阶段 第一阶段:2002年之前，被动销售的定向阶段： 客源特征：以效益少到企业、政府部门、事业单位为主，以集体补贴“栋”为单位购买 开发特征：定向代建为主，政府对开发公司要求不高，仅关注产品建筑质量，开发商实力良莠不齐；开发观念受传统观念束缚严重，主观开发、追求低利润、无风险、无品牌，对专业机构无需求。 项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体搞规划，没有景观设计欲望，区域特征明显（集中在新区，市中心区） 第二阶段：2002，外地资金冲击下走向规范的过渡阶段 客户特征：客户层次广泛，需求多元化，楼盘选择及消费心理区域理性，散户消费成为市场主流； 开发商特征：新的实力开发商进入市场，资金注入量大开发理念新，对本地市场造成极大冲击。注重客户需求，品牌意识强。 项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步被市场认可。专业营销机构逐步被市场接受，媒体市场充分挖掘，宣传手段不断翻新

第三阶段：06年后，政策大捧下的飞速增长 客户特征：经过多年的市场引导，客户购房热情迅速拉动，随着城市规划的强制实施，投资购买行为呈几何级增长，二三次置业成为消费主流 开发商特征：外地开发商纷纷涌入，带来大量资金和先进理念，本地开发商逐渐形成几大品牌市场竞争激烈，开发形式多元化，注重项目前期定位。 项目特色：多元化、综合性发展。旧城改造、城中村改造建设力度加大，规模开发，环境价值、规划价值被较大利用。
上述市场背景下，客户、市场及开发商的较大变化： 1.客户需求变化： 1500元/㎡以下 单纯居住需求住宅升级 1800元/㎡以上 住宅升级的基础上 品牌、品质
市场环境变化： 地理环境：打破地域限制，从地段创品牌 品牌创地段 产品环境：小高产品成主流，产品单一 产品多元 开发商变化趋势： 开发模式：建立品牌意识 ，开发模式单一 多元化、规模化、人性化、理念化、特色化 营销方面：炒概念 创品牌
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