1 三湘四季花苑营销策划报告PART1:市场分析1.松江新城概况 地理区位： 松江区位于上海西南，是上海经济比较发达的一个郊区，交通便捷，距市中心40公里，虹 桥中际机场25公里，浦东国际机场70公里，沪杭高速公路和沪杭铁路贯穿新城和老城之 间。新城区内的主干道——方松路将沪杭高速公路、318国道以及沪宁高速公路紧紧连接 在一起，即将开工建设的申松轻轨，由上海经佘山国家旅游度假区直抵松江新城。 新城规模： 松江新城建设规模与范围已经确定：远期人口50万，建设用地60平方公里。近期人口30 万，建设用地36平方公里。而22.4平方公里的松江新城示范区，则是近期建设的重中之 重，基本布局是：以中央十字绿化带为轴，北有占地4600亩正在建设的目前全国规模最大 的高等教育园区——松江大学城，以及轨道交通枢纽站。 新城交通： 年底，9号线将开通。这意味着松江到市区距离将大大缩短，自松江新城站至徐家 汇，运行时间只需35～40分钟。 松梅线和沪松线这两条公交高速线将不再是联接着松江 与市区的“垄断”线路。2.板块划分 松江按区块划分为九亭、佘山、泗泾、新桥、老城、松江新城，我们就 本项目所处的位置具体分析下老城和松江新城商业发展情况。老城商业概况 目前商业比较集中的区域为松江的老城区，依靠历史遗留的旅游资源，带动了商业的 发达。以中山中路、人民北路口为轴心，中山中路、人民北路、中山二路、人民南路为街 区基础，南至松汇路，北至乐都路，东至谷阳路，西至人民路约2平方公里的区域。 老城区体现历史老城风貌和旅游文化特色，恢复、修缮和保护历史文化区、明清商业 区、岳庙宗教文化街等历史遗产，改造云间路和中山西路，建设成为集旅游、观光、购 物、休闲、娱乐、餐饮为一体的商业文化中心。商业的主要形态结合其城市的古老的建 筑结构仍以旧式的沿街商铺为主，其经营业态主要为旅游特色商品。中山路、人民北路、 中山二路、人民南路等现有中心商业街区进一步调整结构，以松江商城、上海第一百货松 江店为主要节点，传统综合百货转变经营结构，提升品牌档次，转型为都市年轻消费为主 的时尚百货。新城商业概况 新城的商业范围以方松公路、通乐路口为中心，文翔路、西其昌路、中央绿带围合的 核心区域，新城区是体现松江区综合城市功能和形象的标志性区域，也是松江区发展都市 型现代服务业的核心区域，体现“国际花园城”特色形态和高雅氛围，集行政办公、都市 零售、餐饮娱乐、文化休闲、商务服务、会展旅游功能于一体的城市公共中心，满足松江 全区各类居民、商务人员和观光游客的消费需求，辐射和服务范围具有一定的广域 性。重点建设开元广场、嘉和广场、绿庭广场、烟草购物中心、松江商业广场、大学城 商务广场等规划项目，形成若干集高级写字楼、星级酒店、高档文化娱乐设施于一体的商 务功能区，辅以大片开放式绿地，配套地下地面大型停车场所；形成若干个性化、高品质 的都市购物广场，包括时尚百货、生鲜超市、精品店、书城、各类餐饮娱乐、文化休闲、 健身活动等，配套人性化的休闲步行街。 新城的商业主要发潜力在于轨道9号线的贯通对其带来的影响，轨道交通将弥补目前 路面交通不发达的局面，使各商业网点形成连接，但就目前的商业情况而言，地铁尚未惯 通，各商业地之间距离较远，交通不便利各得商业之间无连通性，新城中的低入住率也使 得人气无法聚集。造成了新城中商业经营清淡的局面。3.区域住宅市场概况 大量住宅供应量集中上市，造成市场竞争激烈 规划中，松江新城环境优美，配套齐全，但是由于没能很好的控制城市开发的速度， 前期出让了大量的土地，仅松江新城就推出了352万平方米土地，有3幅地块 转化为项目进入市场，去年松江区也成交了7幅地块。由于房地产开发存在着一定的周 期， 直接的后果就是房地产项目的巨量开发，大量的住宅用房集中上市。 宏观调控出台，区域住宅空置面积上升，价格出现波动 在经历了房价大幅增长之后，受到05年宏观调控的大环境影响，城区开发商纷 纷引发价格战，而现有城市商业配套的缺乏以及居住氛围的不佳更使得松江新城房地产的 颓势雪上加霜，商品房空置面积急剧上升，房地产价格出现了异常波动的现象。 投资比例较大，导致入住率较低 由于投资比率较大，在松江新城，入住率低于60%的楼盘比比皆是。不断上升的空置 面积影响房地产市场的健康发展。空置房代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市， 给松江楼市带来的冲击将是不可忽视的。所面临的巨大存量无法去化，交通以及地理位置 的因素使得这一地区楼盘很难出租，二手房以及租赁市场非常冷淡。4.个案分析 竞争楼盘基本欧亿·体育（中国）有限公司表 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看