蓝风制作 五矿做别墅 当然不一样 央企自有央企的气度 当然不会用 扩音器呐喊浮浅的华贵 当然不会用 留声机重复别人的口号 世界500强 自在视野的高处 五矿做别墅 五矿 给这座城市留下印记 寂静的天空下 我们像屋顶一样沉默 沉默到寂寞 期待 树影划过的天空 大自然的家 不寂寞的别墅 龙湖湾西湖苑 营销策划报告 2008.7 概念 推售 定位 市场 找趋势找机会找问题 定市场定目标定价值 给项目一个腾飞翅膀 一切尽在掌握的未来 市场篇 这个市场向哪走 这个市场留下了怎样的空间 这个市场我们凭什么抓住 是黎明，还是黄昏 他们说，世道变了 宏观经济 改变了地产市场的性格 2008年 中国经济感冒了 2007年底2008年初通货膨胀指数增长率大大高出通货膨胀预警警界线。温和结构性通胀已有向全局性通胀蔓延的趋势。在这样一个危机中国整体经济安全的形势面前，紧缩的货币政策以及持续的加息动作，对投资类欧亿·体育（中国）有限公司的负面影响极大，但不得不说，在经济形势呈现明朗之前，相关抑制投资政策将持续 地产欧亿·体育（中国）有限公司 突然之间好象在爬坡 媒体 带领大家 唱一首 叫做悲观的歌 普通自住群体受贷款利率以及二套房政策的大压，消费欲望被迅速抑制，而从今年处开始蔓延全国的地产欧亿·体育（中国）有限公司颓势又打压了投资人群对投资地产的信心。金融政策的紧缩和股市的持续低迷同时加重了开发企业的资金压力。资金链紧绷，回款又受市场低迷影响。在这个时刻，媒体、专家对地产市场的唱衰又加大了市场的观望。宏观经济安全之前，中央政府不会出手救市 即使在南京，曾经排着队的消费者，也少了 1月份住宅价格相比去年12月份下降0.1% 3月份住宅价格比2月下降0.8% 4月份住宅价格比3月份上升1% 5月份住宅价格比3月份下降0.1% 6月份，南京房市严重萎靡，销量下降，整体房价也有浮动 下降幅度达四成 2007年1-6月南京全市成交量为473.26万平米 2008年1-6月南京全市成交量为267.55万平米 过去，四种消费者，一起撑起旺市的天空 投资者 刚性需求 改善居住 超前消费 刚性需求继续着，有时还犹豫 这个市场向下走，2009年也许都不是尽头，我们要不要悲观？ 不用那么悲观 对于五矿而言 这其实是另一场 这是一 次改写市 场格局的机会，需求依然 强劲只是变的更加理性。在这样 的市场里，谁站的更高，谁将成为市场的领军 盛宴 别墅 没问题 别墅，在别处 这里是桃源 别墅从来不是投机者的乐园 别墅也许是身份的象征，也许是土地的象征，但从来不是暴利的象征 别墅也很少引发恐慌性的提前购买行为，在消费者看来，别墅的生活代表的是另一种生活的状态 别墅的消费群体一直在扩大 别墅从富豪的标榜，到富裕阶层的领地，再到新知阶层的生活梦。人们对于别墅的梦想从未减少，反而因为收入的快速增长而不断放大 别墅用地的稀少 别墅用地一向控制严厉，相比于消费者对公寓的观望，别墅的独特特定让其观望者将少许多。 宏观经济 对别墅的影响不会太大 只是消费者还会观望 在竞争中突围，是营销的要点 竞争，就是找个位置当老大 走别人没走过的路，走别人没走好的路 借助山河水 绿城玫瑰园的带领，借助森林公园和温泉概念迅速成为南京另一种高端区 江北板块 紫金山板块 江宁板块 仙林板块 汤山板块 景观皇者与人文皇者的双重推动下，成为南京绝对高端别墅板块 借助老牌别墅区三山板块成为南京最早的别墅板块，新扩地段自身号召力尚不足，竞争力较欠缺 人文别墅的代表地段，借助强力的政府规划导向，占据中低地位 温泉概念区，还没有形成号召力 距离较远，地区 资源魅力不明显，较大的制约了地区竞争优势 将军山板块 九龙湖板块 方山板块 渌口板块 江宁高端别墅最为集中的地区，板块魅力大且拥有多家具备号召力的项目，但放量即将减少 地区核心支撑的号召力不足，地区面貌亦显得杂乱，无强势支撑逐步成为中低端别墅集中区 拥有方山大学城的核心规划，类似仙林板块。且拥有方山和大量生态公园做景观背书，远景超过仙林是必然，但目前因入市项目号召力欠缺尚未有足够市场认知 高端别墅 经济别墅 高端别墅在南京拥有紫金山和老山珍珠泉两大板块。产品呈逐步大型化且配套豪华化的趋势 经济别墅多分布在地区形象不佳但土地价值便宜地区，产品以小型化为主，别墅为最大卖点 中端别墅 罗托鲁拉 占地面积：219方 建筑面积：86816方 综合容积率：1.003 别墅容积率：0.45 物业类型：联排、双拼 项目风格：新西兰 户型面积：200-280平 雷丁TOWN 占地面积：83153方 建筑面积：54118方 总户数：214户，联排双拼 建筑风格：乔治亚 园林风格：英式多庭院坡地 户型面积：195-230平米 加洲城 占地：900亩 一期总建面：5万平米 物业类型：联排，双拼少量独栋 项目风格：南加州 项目定位：九龙湖方山生态城 定位突围 竞争激烈 格局成型 五矿 位置在哪 如何确立 最有利于展 示五矿气质的 地位？如何在重重包 围的别墅市场中找到突围的方向？如何确立属于五矿的市场，并将这个市场扩展为独属于企业的领地？ 定位篇 五矿选择怎样的市场 宣告五矿独特的视角 高中低，选个方向 找个容量大的地方，找个能发挥的角度