报告纲要 卖什么？ 1、市场背景 2、卖什么样的产品？ ----产品定位 3、卖什么样的价格？ -----价格定位及价格策略 4、资金回笼计划 5、本项目利基点及核心价值 怎么卖？ 1、项目风险及风险规避 2、针对竟品的区隔性策划 1）产品力提升 2）策划力提升 A.样板带及售楼中心形象建设 B.企划推广 a.企划总精神 b.推广策略思考表 c.分阶段推广计划 3、销售策略 卖给谁？ 1、本案房型面积特征 2、目标客源分类 ３、目标客源特征分析 ４、目标客户特征总结 报告纲要 篇一 卖什么？ 【PART1市场背景】 1.区域住宅市场概况 大量住宅供应量集中上市，造成市场竞争激烈 由于没能很好的控制城市开发的速度，前期出让土地量巨大，仅2003年松江新城就推出了352万平方米土地，04、05、06年也始终保持较高的土地成交量。 宏观调控出台，区域住宅空置面积上升，价格出现波动 受宏观调控影响，开发商纷纷引发价格战，而现有商业配套及居住氛围不佳更使松江新城房地产雪上加霜，商品房空置面积急剧上升，房地产价格出现了异常波动。 投资比例较大，导致入住率较低 空置房代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市，将给松江楼市带来的冲击将是不可忽视的。所面临的巨大存量无法去化，交通以及地理位置等因素使得这一地区楼盘很难出租，二手房及租赁市场非常冷淡。 2.个案分析 竞争楼盘基本欧亿·体育（中国）有限公司表 竞争楼盘成交情况表 价格水平：该区域住宅单价基本维持在5800～6200元/㎡之间，总价段总体控制在50-75万/套左右 销售情况：上述楼盘销售时间跨度均较长，期间受国家宏观调控的影响，市场泡沫较为严重，消费市场观望氛围浓厚，导致客源逐步流失，除个别楼盘外，在1～2年的销售周期里50～80%的销售成绩不甚理想。 供应面积配比 推出的房源中，大多以二房和三房为主，可推测当地消费者的家庭结构也基本以3～5人为主。