泰州苏陈镇开发项目提案 谨呈：恒河（香港）置业 上海博邑房产顾问 .3.2 泰州市宏观经济分析 泰州市房地产市场现状分析 项目整体开发战略 新技术应用 营销推广策略 目录 泰州市宏观经济分析 泰州市地处江苏省中部、长江沿岸，为长三角经济区16座中心城市之一。全市南北长而东西窄，南北最大直线距离约124公里，东西最窄处约19公里，最宽处也仅55公里。全市总面积5793平方公里，其中市区面积428平方公里。2001年末，泰州市行政区划设海陵、高港2个区，兴化、靖江、泰兴、姜堰4个县级市，共有91个镇、8个乡、6个街道办事处、338个居民委员会、1578个村民委员会 泰州概况 泰州宏观经济状况 泰州市与周边城市总人口比较 江苏省部分城市GDP比较 泰州市GDP与增长率比较 泰州市主要人均经济指标 泰州市居民储蓄变化情况 泰州市人均可支配收入变化情况 泰州市社会消费品零售总额的变化情况 泰州市与周边城市人口比较 单位：万 04-08年泰州市GDP与增长率 江苏省各大中城市的GDP及增长比较 （亿元） 欧亿·体育（中国）有限公司来源：t泰州统计年鉴 单位：亿元 04-08年泰州市GDP持续增高，增长率保持在2位数以上，GDP增长率为15.7%。泰州在江苏省各地市的GDP排名第十，增长率排名第五 居民储蓄额和人均可支配收入均保持较快增速，收入相关指标增速均超过10%，购买能力和消费潜力增长较快 泰州居民-储蓄变化情况 泰州主要人均经济指标 欧亿·体育（中国）有限公司来源：泰州统计年鉴 泰州社会商品零售总额3189亿元，增长17.2%，其中城区比重占80% -泰州社会消费品零售总额的变化情况 数据来源：泰州统计年鉴 —泰州人均可支配收入变化情况 以来，泰州人均可支配收入一直保持两位数的快速增长，增速最高的较上年增长18.05%。 末，泰州年人均可支配收入达到17286元。相对同比增长15.7% 泰州市房地产市场现状分析 项目分布 物业规模 物业类型 销售价格 主力总价分析 户型配比 房型面积 客户群分析 SWOT分析 楼盘案例 泰州市房地产市场分析 泰州市目前在售或即将开盘的楼盘较多，共有20个左右。 楼盘分布有明显的区域性。城南和城中集中了大部分在售楼盘 城北目前在售楼盘仅3个，位置相对比较偏远 城东目前仅有碧桂园，东城国际花园，和欧亚花园，碧桂园开发量大，住宅商业综合配套齐全 泰州市住宅市场-项目分布 本案 泰州市住宅市场-市调楼盘物业类型 目前泰州市住宅市场以多层住宅为主，辅以其他物业形态. 纯多层项目有5个，含多层的项目有8个，共13个。 有8个项目含有小高层. 含有商业的项目有7个，其中有大型集中商业的有2个，中嘉国际装饰城和碧桂园。东城国际，玉堂花园，玉城名郡等都有规模较大的沿街底商. 没有纯小高层项目. 泰州市住宅市场-销售价格 价格分析 价格差异 楼层差价 城中区目前售价最高，如玉城名郡4200元，阳光新城售价4500元。城东区域现有楼盘较少，不成规模，且离市区中心较远，售价相对较低，如本项目附近的欧亚国际，东城国际等售价一般不超过3000元。 同一项目小高层和多层的售价差距不大，小高层由于得房率较底，物业管理费用高，销售阻力较大，一般同项目的多层与小高层的价格差距不大，如东润第一城，多层3600元，小高层价格3800元。 叠加联排别墅的价格一般在4000-4500元左右 一房一价：三楼售价最高。四楼次之，底楼和顶楼的价格最低 小高层一般8-9楼价格较高， 泰州住宅市场-主力总价分析 泰州市场二房的主力总价主要集中在22-40万元左右. 总价控制在20-30万元以内的楼盘有这些楼盘的地理位置或周边环境都比较差，所以套型偏小，单价也低。 总价在30-40万元以上的房子集中在城区中心位置，户型面积偏大、单价偏高，导致总价较高 泰州市场三房的主力总价多集中在35-60万元之间. 总价在60万以上的三房主要为单价较高或面积较大的小高层三房，或面积过大（140平方米以上）的多层公寓。 叠加联排别墅的主力总价集中在60-100万元之间。由于泰州目前几个有别墅的楼盘位置都相对较差，销售价格底，别墅的总价相对底. 泰州住宅市场-主力总价分析 泰州市住宅市场-房型配比 房型分析户型面积 四房面积总体较大，只是出现在三个项目，恒景国际家园和东润第一城，玉堂花园。 四房多为小高层，主力面积145－198平方米，套数比重占7--31％。 四房面积过大，总价在40－62万元，高总价同时房型不够合理，导致去化速度较慢，大大低于多层的销售速度 四房二厅二卫 四房的房型面积较大，总价高，对市场的接受度和容量有一定压力。 四房的设计中建议房型不宜过大，尽量控制在160平方米以内。 可创新设计为3＋1房，主卧室中附带小间作为衣帽间或女主人化妆间。 主卧室的卫生间应作大，体现豪华风格 结论或建议 房型分析