盛和新都会商业营销策略案 瑞峰置业 上集回顾…… 区域总结： 清溪——商业处女地 天时篇 股市进入低靡期，形成股市的二八格局，即只有20%的人会赚到钱，大量资金撤出股市，寻找新的投资渠道； 人民币升值、加息，中国面临严重流动性过剩和高速通货膨胀，人民币不断贬值； “9.27”房贷政策下，住宅投资市场受到打压；大量闲置资金流向商业地产，商铺销售旺盛，项目面临市场环境利好； 政策影响 主要政策：商业用房贷款首付款比例提至五成，商业用房应为已竣工验收的房屋；对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%； 国家对房地产调控更加严厉，商业按揭的首付加大，按揭门槛提高，商铺竣工前销售的难度加大； 天时篇 06年东莞市各镇GDP排名（截止至15名） 清溪镇GDP总量位居东莞32个镇区中第7位，镇区排名第5位，仅次于长安、虎门、厚街、塘厦； 随着清溪经济的快速发展，消费需求得到释放和提高，呼唤中高档综合型消费场所的出现 排位接近的四个镇区目前商业状况 厚街镇 GDP排名：全市第6位； 龙头商场：超市类（乐购、华润万家、百佳）、 百货类（天和百货、明丰百货）等； 形象档次：各大商场均以中高档定位； 商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商场面 积合计约15万平方米； 最高租金：商场临街商铺最高租金约300元/平方米； 商业经营情况：以康乐路华润商场经营情况较好，其他各商场因 刚开业，尚处于市场培养期，其经营情况一般 塘厦镇 GDP排名：全市排名第7位； 龙头商场：天和百货、天荣百货、大新百货等； 形象档次：商场定位中档 商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米； 最高租金：临街商铺最高租金约200元/平方米； 商业经营情况：主力店商场内人流量较多，已在当地具有较高的 口碑效应，经验情况较好 常平镇 GDP排名：全市排名第8位； 龙头商场：乐购、华润、天虹百货、大和百货等； 形象档次：商场定位中高档 商业规模：各商场经营面积均处于1万平方米以上，主力商家面 积合计约10万平方米； 最高租金：临街商铺最高租金约350元/平方米； 商业经营情况：该镇的商业氛围较浓，较多异地客户慕名来此消 费，主力商场经营情况较好。 石碣镇 GDP排名：全市排名第9位； 龙头商场：华润万家、嘉荣商场等； 形象档次：商场定位中档； 商业规模：各商场经营面积均处于2万平方米以上，主力商家面 积合计约6万平方米； 最高租金：临街商铺最高租金约300元/平方米； 商业经营情况：商场位于中心位置，其优越的地理位置吸引了 较多的消费者，经营情况较好。 小结 GDP相近的四大镇区已经有较多的知名品牌商场进驻（包括国外品牌），与街铺共同形成城市商业中心； 主力商场均以商业面积超过1万平方米中高档定位，以树立商场形象； 主力店商场临街商铺因人流较大，其租金均超过200元/平方米。 商场内人流量多，经营情况较好，均起到标杆型商场的作用； 缺少现代城市商业中心！ 清溪商业现状 清溪商业清溪商业清溪商业 清溪的商业：混乱的、无头的、无序的 一直以来新商圈有地无人，老商圈有人无地 清溪商业需要领导者！ 地利篇 清溪——经济强镇，GDP排名靠前，社会消费品总额高 清溪的地王 老商圈唯一新项目，无需商业培育 新老商圈连接带，前景空间广阔 占尽天时地利 不但是清溪本地最具投资价值的商业，更是商业泛滥的东莞市难得一见的高价值商业 所有外在条件都将项目指向 经济强镇地王位置的标杆型商业 这样的商业价值如何？ 本地无可比项目，选择总人口、人均社会品零售总额相似的镇进行环比 可比镇区地王价值 大朗地王：长盛广场繁华路段临街商铺均价：30000元/㎡ 最高售价：35000元/㎡最高租金:250元/㎡ 大岭山地王：凯东新城繁华路段临街商铺均价：30000元/㎡ 最高售价：35000元/㎡最高租金:300元/㎡