中信城项目 08年总结及09年营销大纲 开启策划/12 第一部分08年回顾 成交量对比 需求同比增长1.67%,而供应同比增长37.5%,供需非同步增长. 08年前11月与07年前11月供需同比 08年前11月与07年前11月供需增长率对比 市场总结 08年供应量达到需求量2倍以上,供需严重失衡导致市场竞争剧烈. 08年前11月与07年前11月供需比 供需比 市场总结 上半年同比基本持平,7月份大幅增长,8月份成为分水岭,后四月成交量同比下降14%,且降幅逐月增大. 08年前11月与07年前11月月度成交量变化曲线 成交走势 市场总结 上半年成交量占总成交量86.5%,与市场大势符合. 主要原因为上半年市场受调控影响尚未显现,中信城为新品入市,房源可选择性大. 中信城成交走势 市场总结 中信城08年前11月销售走势图 竟盘分析 市场总结 中信城与主要竟盘相关指标比较 别墅类相关指标不输于竞争对手,但洋房类产品明显缺乏作为第一居所的必备条件. 竟盘分析 市场总结 主要竟盘销售指标-中海国际社区 6月末至7月末连续推盘4次,当月成交额6亿,截止目前整体销售率42%,成交金额10亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品7亿,别墅产品占成交总量30%. 主要竟盘销售指标-保利罗兰香谷 竟盘分析 市场总结 7月初开盘,当月成交额7亿,截止目前整体销售率55%,成交金额11亿,其中,别墅产品3亿,洋房产品8亿,别墅类产品占成交总量27.3%. 主要竟盘销售指标-华业玫瑰谷 竟盘分析 市场总结 1月份开盘,截止目前整体销售率19%,累计销售额约1.4亿,其中,别墅产品约1亿,洋房产品约0.4亿,别墅类产品占成交总量71%. 长春市近5年别墅市场供需比较 别墅市场 市场总结 别墅产品供应量略有增长,但市场占有率下降. 市场总结 主要竞争城市性大盘整体销售率约50%,明显高于郊区大盘; 城市性大盘70%销售业绩来自于洋房类产品销售,郊区性大盘70%销售业绩来自别墅类产品销售; 别墅类产品08年市场占有率下降. 以别墅类产品为主要需求的郊区性大盘，现阶段很难创造以洋房类产品为主要需求的城市性大盘的销售业绩. 营销总结 中信城各产品销售情况 营销总结 策略回顾 08年目标: 定量目标：08年销售10亿（签约） 定性目标： 目标一：回流资金 保证项目的销售速度和销售利润； 目标二：树立品牌 塑造中信地产在长春乃至全国的影响力 目标三：打造经典 打造地标性建筑,第一社区与第一豪宅 目标四：创新模式 引领长春地产新型营销模式 营销总结 策略回顾 开发策略调整: 暂缓开发 建议开发 增加开发 最终二期开发5#联排&双拼,12#洋房. 营销总结 策略反思 开发策略调整: 暂缓开发 建议开发 增加开发 在目前净月板块不具备成为第一居所的市场情况下，12#洋房产品的开发直接增加了项目风险,中途停工导致项目资金积压. 营销总结 策略回顾 产品策略: 产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。 附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑 营销总结 策略反思 产品策略: 产品打造： 别墅类产品打造成长春第一豪宅； 用材考究、提高产品、园林精细度； 样板房起到真正样板作用。 附加值打造： 针对洋房客户放大东北师大附小教育配套资源； 深挖农博园资源，采取赠送菜园等方式，给到客户切身利益； 落实看楼班车、公交车，引进银行、超市等生活配套； 农博园配套商业区招商取得进展，引入主力商家； 中信会商家给到客户真正实惠； 物业服务内容细化，服务有良好口碑 一期应于10月28日交房,但所有产品(别墅\洋房)至11月末仍未达到交房标准,直接导致大量已购客户要求退房,影响项目豪宅形象与后期销售. 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看