武汉市调报告
8月25、26日,销售部主管以上人员一行8人，对武汉别墅市场进行了市调，共市调了11家楼盘，分别为：万科高尔夫、银湖翡翠、金湖天地、梦湖香郡、F天下、中国院子、光谷地产湾郡、保利十二庄园橡树、纳帕溪谷、长岛别墅、巢上城，大部分属高尔夫地产。现就本次市调汇报如下：
一、武汉别墅市场现状分析
今年上半年，国家对房地产市场调控政策继续趋紧，国家和地方陆续出台了“国八条”、“汉九条”等调控政策。在这些政策因素的影响下，武汉市房地产市场虽保持平稳健康发展，房价的跳跃性上涨得到控制，但总体对房产市场造成了一定的影响，据当地销售人员介绍，当前购房者多为刚性需求，投资性需求得到抑制且高端别墅项目因价格和调控因素导致销售周期加长，节奏缓慢。消费群体年龄主要集中在35-50岁的私营业主、企业高层及社会新贵

以下信息经网上搜索和通过销售人员谈话整理得出：“在房产政策调控的大环境下，小别墅的销售火爆，特别是混搭型城市别墅，因总价低、环境好、赠送面积多受欢迎程度大。”宝安中国院子蝉联上半年销量第一，但销售面积同比下滑46%。前十榜单上，销售面积突破1万方的项目也从去年同期的4个减少为1个。从入榜项目来看，中国院子、水墨清华等中高端楼盘和中式风格别墅较受青睐

武汉市开发的别墅项目多集中以下区域：
二、本次市调主要围绕汉口的金银湖别墅区、盘龙城的后湖区域及武昌的汤逊湖别墅区进行（以高尔夫别墅项目为主），具有代表性的项目有：万科高尔夫、F天下、中国院子、长岛

金银湖片区特点：
本区域别墅群主要围绕金银湖而建，周边几大绝佳资源成吸引各地投资客与刚性需求者的巨大引力，如占地达2500亩的金银湖高尔夫球场、近1500多亩的东方马城以及金银湖生态湿地旅游区，离武汉天河机场也近在咫尺。此外，周边的基础设施相对齐全。劣势表现为周边因相对开发较晚，虽然区域成交量大，但入住率很低，周边商业配套稀缺导致人气不足，一些商业配套无法满足人们基本的需求，通过公用交通设施出行极为不便

项目名称：万科高尔夫
开发商：武汉高尔夫城市花园房地产开发有限公司
代理商：深圳世联地产及当地代理商
项目位置：东西湖金山大道特8号
建筑类别：高层、别墅
总占地面积：40万m2
总建筑面积：60万m2
绿化率：35%
容积率：1.39
主力户型面积：300m2
价格：高层：均价9000元/m2联排：均价12000元/m2
项目简介：
万科高尔夫位于武汉市汉口金银湖区域，紧邻金银湖、高尔夫果岭旁，是被自然生态中的稀缺资源型混搭型豪宅项目，是区域主干道金山大道上的地标性建筑，产品为联排别墅与高层住宅。通过沙盘和样板房的实地观看，联排别墅集中在金银湖畔，最大程度的让每户都能近距离赏阅湖景及湖对面的高尔夫球场

据销售人员介绍，该项目前期是由香港某公司开发，万科于6月将其收购，万科8月开始发售，叠加销售速度较快，联排次之。目前该项目完全依托万科品牌进行营销运作，随着房产行情的大好，迅速提高价格，进行区域市场引导。产品上将叠加别墅进行修改，增加电梯，扩充入户门庭。联排别墅依托高尔夫球场，产品设计奢华，但品质感一般，利用万科物业的良好社会形象，将配套设施完善，以软件服务带动项目品质，如车辆门禁系统的欢迎词、保安的敬礼以及接待人员的热情

产品特点：
1.联排别墅的停车位位于住宅的露天前院，缺少档次感，中院和后院虽面积中等，但少绿化；
2.地下室特设采光井，采光效果一般；
3.临湖的私家后院是万科高尔夫别墅产品最大的亮点；
项目小结：
1.项目配套有双语幼儿园，五星级会所及风情商业街（没形成气候，营业的商店不多）
2.项目的所有参与接待人员均非常热情，比较人性化，细节处体现客户的尊贵；但专业度不够，比如穿着、专业知识、对本地别墅理解与认知度等；
3.特设看房专线，沿线景观不错；
4.项目为普通高层住宅和别墅混在一起，档次不够，施工工艺一般，私密性差；
5.客户群体多为万客会成员，主要依靠万科品牌的影响力及业主介绍，以社会新锐、望子成龙、健康养老型为主；
6.在售别墅售价500万左右每套，售价过高；