重庆房地产欧亿·体育（中国）有限公司之数据分析（四）
——从造价成本看价格调整目标
文/高原
欧亿·体育（中国）有限公司高速发展或求大于供的时候，成本并不是最主要考虑的因素，但随着欧亿·体育（中国）有限公司竞争加剧，销售价格迟早会触及成本底线，各行各业概莫如此，比如前些年风光无限的汽车欧亿·体育（中国）有限公司，至今已深陷价格战的泥潭，当前成本管控成为汽车制造商最重要的工作之一，类似的情况还有家电、摩托车、电脑等，大凡与老百姓日常生活息息相关的产品或产业，最终都将走向平实的价格，可以这样讲，只要是完全竞争欧亿·体育（中国）有限公司，价格就不会长期偏离其成本线

我始终认为中国的房地产欧亿·体育（中国）有限公司最终将实现其价值的真实回归，这种回归是欧亿·体育（中国）有限公司的理性回归和健康发展的需要。但回归到哪一个区间，则是消费者应该提前做好准备的

一直以来就想对重庆主城区楼盘开发成本做一个客观分析，但基于该欧亿·体育（中国）有限公司数据获取难度一直未偿所愿。在经过多时的欧亿·体育（中国）有限公司查阅并咨询建筑欧亿·体育（中国）有限公司朋友后，时至今日方完成此表，错误之处，非常希望得到欧亿·体育（中国）有限公司内专业人士的指点

根据公开的招拍挂信息和欧亿·体育（中国）有限公司常规，对沙区某大盘“×××城”的成本估算如下。之所以选择该楼盘,一是因为可以公开获得其地价信息，二是该楼盘无论是地段还是品质,都具有一定代表性

沙区××新城成本试算
序号
项目名称
计量基础
单价或费率
楼面造价(元/平)
备注
一
土地成本
357土地面积66.7万㎡
200万㎡
根据招拍挂信息,1000亩,4.6亿元,容积率3，规划建面200万方。土地出让价款
230拆迁补偿费
出让金
50%
115
该地块老房不多,小于按行规1:1,按1:0.5计。土地出让服务费
出让金
2%
4.60土地契税
出让金
3%二
前期费用
88.86规划、设计费用
60
根据欧亿·体育（中国）有限公司一般情况勘探费用根据欧亿·体育（中国）有限公司一般情况标底编制
1500元
标底×1.2‰
0.18
按建安成本1500元/㎡预估招投标管理费
1500元
标底×1‰
0.15
按建安成本1500元/㎡预估工程审计
1500元
决算价×1.5‰
0.23
按建安成本1500元/㎡预估购地形图
0.2
根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际放线、测绘
0.2
根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际临时水
0.9
根据欧亿·体育（中国）有限公司一般情况及南京某高层小区项目。临时电
4.5
根据欧亿·体育（中国）有限公司一般情况及南京某高层小区项目

10
场地平整
10.00
按2万元/亩
11
可行性研究、策划费根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际
12
沙盘、动画
1.5
根据南京某高层小区项目,并综合多个楼盘实际
三
建安工程费
1525.50桩基
80
根据欧亿·体育（中国）有限公司一般情况土石方
35土建造价
830消防
70
参照按长寿某楼盘电梯
150水
50电
70气
30质监
2500元
0.18%
4.5
住宅按工程总造价0.18%,非住宅按0.25%,总造价按2500元/㎡预估.
10
监理费
800元
2%土建按800元/㎡预估.
11
道路广场及环境工程
60
12
小区智能化
30
13
红线内配套费
100
四
办证费
266.5人防费
35
二类地区
教育附加费
20城市建设配套费
190元
190
主城标准190元/㎡规划管理费、防雷、环评等
20白蚁防治
建面
1.5
1.5元/㎡
直接费用合计（一～四项）
2237.36
五
不可预见费
100
六
期间费用
306.5管理费用
2300
2%
46
一至五项的2%.按2300计财务费用
2300
8%
138
按自有资金20%,拖建筑商及政府20%,预售10%,贷款50%,一年半期,利率8%,一至五项成本2300计销售费用
3500
3.50%
122.5
按售价的3.5%,售价建面按3500计
七
营业税
3500
5.50%
192.5
按建面售价3500计
八
教育及城建税
营业税
7%、5%
23.1
九
建面完全成本小计
2836
十
套内完成成本小计
2836
1.2
3404
按得房率80%
备注：
（1）除地价信息外，其它数据均根据欧亿·体育（中国）有限公司常规估算，参照了多个楼盘并咨询了欧亿·体育（中国）有限公司内朋友

（2）根据武汉市造价管理站公布08年第一季度该市建安成本信息：住宅建安造价在708～1143元/㎡。其中，6层以下造价在708～787元/㎡；9～14层为887～986元/㎡，15层以上造价为1029～1143元/㎡

（3）高层及地下室车库按830元/㎡，架空层、多层按700元/㎡，洋房、商业按600元/㎡,含防火门/铝合金门窗/栏杆/电梯厅等公共部位装修。