摘要

产业地产与普通房地产开发最大的区别是以产业发展为主导的

房地产开发,同时随着产业地产由粗放型经营向专业化、规范化发展

升级,产业地产的开发理念和模式也随之改变,产业地产已不再单一

地进行最基本的工业厂房、物流基地的开发,而是走向了顺应产业主

导的方向,将土地开发与产业发展、培育和配套服务紧密结合,最终

实现在土地集约的国策背景下建成良性健康的产业集聚的目标。

CRM的引入,能够帮助产业地产开发商不再只关注产品本身,而是

把产业先行作为主导思想,把更多的精力放在以企业客户为中心上,

通过提升和强化软性服务的功能,可搭建起适合于产业发展的健康生

态环境,构成多维度、相交织的产业链条,从而提高经济效益和创新

能力。让产业地产开发商成为政府与企业的桥梁,对政府是助手,帮

助扩大招商范围,实现产值税收任务,持续建设企业园区,协助宣传

地方经济发展方针、配合落实政府的优惠政策,对企业是伙伴,提供

办公空间,创新资源集成机制,致力于对企业提供公共服务,拓展与

企业建立联系的渠道,以企业家俱乐部的形式形成稳定的客户群,形

成长期发展的核心竞争力。

关键词:产业地产产业集聚CRM产业先行软性服务

第一章绪论(基于CRM的产业地产企业核心竞争力研究)1.1研究背景

1.1.1.产业地产的定义和发展契机

国内的“产业地产”的概念是在2003年提出的,目前还没有明确的欧亿·体育（中国）有限公司公认

定义,依据国际房地产顾问五大行”之一的戴德梁行在2011年发表的《中国产

业地产发展特点与趋势》中的阐述,产业地产是从工业地产演变而来,是工业地

产的升级和换代。改革开放以来,各地尤其是沿海地区为满足本地经济发展和工

业生产的需要,以50年批租权的形式将土地批租给承包者,用以幵发成为工业

制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。工业用地是有别于住宅用地、商业用地

和综合类用地以外的第四种性质用地,同时工业地产的土地投入相对较低,基准

地价只是商业地产用地的四分之一,甚至更低,造成工业地产的进入门檻与其他

的地产门类相比要低很多,而投资的利润却非常的客观,因而导致各地各种形式

的经济技术幵发区和工业园区层出不穷。由于没有合理的产业的规划,只是通过.

简单粗彳广的圈地运用,从政府到集体、企业,乃至个人,都只是谋划着从工业地

产开发中获取丰厚的投资回报,没有考虑土地资源开发速度远远超出地方经济发

展实际的接纳能力,因而造成了大量的土地闲置和大量的厂房空存,甚至出现一

些机构和个人冒以工业地产开发名义进行大量圈地囤积,寻求机会转变土地性质

以做商用地产投资开发,从而获取更高的投资利润。

随着我国土地资源不断减少,土地供需矛盾日渐尖锐,政府一方面要求经济

高效快速的发展,另一方面又要解决日益减少的土地资源等问题,因此迫切需要

一种高效集约的土地利用方式,.在有限的土地资源上最大效益,保障本地经济的

持续发展。而对于企业,如果需要提高核心竞争力和市场运作效率,则必须要求

所在的成长环境日益优越。正是在这个经济全球化大融合时代背景下,产业地产

孕育而生,政府和企业两方面都迫切的希望构建出一个以产业为依托,地产为载

体的新型产业形式。产业地产以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研

发楼为开发对象,以工业园、科技园、商务花园、总部基地、仓储/商贸物流园

等为表现形式,通过整合自然资源、社会资源和经济资源等,实现土地的整体幵

发和运营,打造出适宜企业发展的集生产、科研、教育一体的产业价值链聚集平

台,不但可以协助区域政府改良本地环境,也可以提高本区域的竞争力和土地的

高效集约利用,还帮助企业提高了企业发展能力和环境,同时也提升了企业的企