【万科·青山湖项目推广策略】
第一章、面临的营销任务 第二章、项目现状及问题点分析 第三章、推广任务 第四章、推广策略 第五章、我们的建议
一、营销任务
营销定位上，让本项目成为南昌乃至江西最顶尖的物业形象，并完成一期营销节点任务； 万科品牌提升，为万科品牌在南昌的战略上加分。
□ 项目营销任务：
项目东区别墅区（21栋）完全销售； 为09年高层营销衔接做铺垫，创造高层溢价空间； 万科品牌提升。
□ 08年营销任务：
我们要如何去做呢？
寻找答案之前，不妨先看几个案例
例一
顶尖资源： 三面环海，背倚青山 + 产品价值： 现代创新“盒子” 别墅/公寓 CLUBHOUSE：度假/商务/居住 + 物业服务： 万科 “金钥匙”管家服务
万科17英里成为顶尖 物业的几个要素
例二
香蜜湖1号成为顶尖物业的几个要素
顶尖资源： 位居城市众人皆知的顶尖住宅片区 坐落于深圳香蜜湖畔 + 产品价值： 欧式风格别墅/TOWNHOUSE/多层/高层 设计理念奢侈至极 + 物业服务： 中海深蓝物管“礼宾式”尊贵服务
例三
华侨城天麓成为顶尖物业的几个要素
顶尖资源： 位居山之巅，享大梅沙无敌海景 东部华侨城丰盛配套：山地高尔夫会所/中国最大SPA馆/顶级度假酒店等 + 产品价值： 15个国家103家专业设计公司强强联手 世界建筑大师理查德·迈耶中国开山之作 现代简雅风格别墅 + 物业服务： 华侨城定制式的专享服务（待定）
…… 通过以上案例，我们可以得知，要成为顶尖物业，要具备以下特征：
第一，要拥有绝对的稀缺资源，且这些资源的价值 是社会公认的； 第二，要拥有独特创新的建筑形态和产品价值； 第三，要拥有与高端业主身份相匹配的服务体系。
那么，上述特征我们有吗？看看我们的项目
二、项目现状及问题点分析
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
1、目前市场大势
太多的数据表明，2008年的中国楼市将处于理性调整状态，市场趋于理性，开发商趋于理性，置业者也将趋于理性。
顶尖客户也不例外，也将受大势影响，购房行为趋于理性，
因此本项目定南昌最高价，需要产品给到最高价的理由和支撑点，否则将面临一定的市场风险。
2、南昌高端住宅市场
赣江
目前，南昌高端住宅以“一江，四湖”为核心分布
一江，即赣江，南昌母亲河，且贯穿于市中心区域，如此资源成为高端住宅区域，实属理所当然，但临江项目大都是高层，同时，资源占有上不具有唯一性和稀缺性。
四湖，即青山湖，象湖，艾溪湖，碟子湖风景区。 其中，青山湖是市中心湖，湖景资源好，周边已有香溢花园，青山湖花园等别墅项目，已经形成较为成熟的高端住宅氛围。 象湖和艾溪湖，距市中心较远，虽有众多知名开发项目，但都属于中高档超大社区多形态住宅； 碟子湖，属于城市近郊的高端住宅片区，保利高尔夫花园就位居于此。
由此，我们可以看到南昌拥有水景资源项目很多，高端住宅片区大多位于江、湖等附近，且产品品质及价位相差并不大，但在南昌人心中最向往的还是青山湖。为什么？