本文以深圳市宏德公司房地产项目融资模式为例,结合房地产欧亿·体育（中国）有限公司特点,

探讨了房地产项目的常见融资形式,主要有直接安排模式、项目公司安排融资

模式、“设施使用”模式、“产品支付”模式、BOT模式、ABS融资模式、公

共部门与私人企业合作模式、售后回租融资模式等。

本文通过对中国房地产业融资现状及房地产企业融资渠道的具体研究,对

比各种房地产项目融资模式优劣,分析了不同的房地产项目应采取的适合的融

资模式。“设施使用”模式由政府承担的公共租赁住房建设项目;“产品支付

模式是企业承担的一种模式,建房项目由企业负责;BOT模式这种融资方式能

够应用于建设大型医院和公共休闲场所;PPP模式能够应用于建设体育场馆等

设施,是由政府部门和私人部门一起合作完成的。

本文论述了房地产项目融资的类型、风险,详细分析了房地产项目融资中

不同融资模式的融资风险及产生的原因,以期为我国房地产融资提供一种可供

借鉴的模式。

关键词:房地产;项目融资;融资模式;宏德公司

一、绪论

(一)研究背景和研究意义

2010年4月17日,为了保证建成政府安居工程,《国务院关于坚决遏制部

分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号文件)出台,文件明确了政

府建设保障性住房的要求,无论是各个省,包括直辖市和民族自治区,市人民

政府,都应该督促保障房的建设。做到2011年前,完成300万套保障性住房的

建设任务,同时还需要对280万套的棚户区进行改造1。

2010年7月,为了明确发展公共租赁住房的责任制,《关于加快发展公共

租赁住房的指导意见》(建保[2010]87号)出台,文件明确规定了上级和下级人

民政府的责任,即省级人民政府抓总责、市县人民政府做具体。地方各级的人

民政府需要明确责任、健全机制、加强领导、完善机构、确保人员和经费、保

证工作实施2。

我国地方政府债务规模庞大3。不少省市的财政收入小于地方政府的债务。

国家审计署发布的《2009年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告》

中数据:2009年末,全国于2009年末的政府性债务余额总计为27,900亿元,

这是在审计调查了 18个省、16个市以及36个县级政府后得出的数据。其中2009

年以前形成的债务占62.72%,共为17,500亿元;当年新增占37.28%,共10,400

亿元。此外,另一项相关金融监管机构统计数据也显示:至2009年底,我国地

方性政府贷款余额共计73,800亿元,占一般贷款余额的20.4%;同时2009年当

年新增贷款就有30,500亿元,达到全部新增一般贷款的34.5%。

我国房地产金融市场仍旧不完善,存在着各种问题,这也在某种程度上不

利于我国的房地产业发展。我国的房地产融资过度依赖银行体系,融资渠道普

遍单一。在房地产开放的全过程中,银行信贷充斥其中,各种银行信贷(土地

储备贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款、住房消费贷款等)加速了

房地产欧亿·体育（中国）有限公司的不断膨胀,乃至房地产泡沫。而充斥于房地产市场的各种风险(包

括信用风险、市场风险等等)蔓延到整个银行体系以及国民经济体系。

房地产项目融资,我国房地产开发商主要采取成立项目公司进行融资的方

式。以项目资产作为担保而取得房地产抵押贷款,也使其具备项目融资的某些