合生江山帝景户型更改建议 江山帝景营销部 2012.9.2 目 录 【第一部分】前言 【第二部分】区域及客户分析 【第三部分】项目销售概况 【第四部分】 现有市场货量供应参考 【第五部分】 户型调整建议 【第一部分】前言 合生·江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来，销售速度缓慢，资金回笼不理想，具体原因分析如下： 项目周边生活配套缺乏：项目虽然隶属铁山镇街道管辖，但是项目周边生活配套 少，交通不便利等原因造成市场可接受度小； 产品问题：前期销售产品户型单一，面积大总价高，得房率太低，仅有70%。 为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发，以快速回笼资金为原则，我们须提前对1#、2#、3#地块公寓住宅产品进行户型更改规划，目标是： 以低成本、低总价为原则，抢占更多的市场份额； 完善社区生活、商业、休闲配套，提升产品附加值与客户信心； 【第二部分】区域及客户分析 一、大连市 城市性质：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。 城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心，国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、现金设备制造中心。 东北亚经济圈核心、东北三省经济走廊前沿 环渤海经济圈未来核心重要城市、文化旅游滨海国际名城 哈大高铁 渤海跨海隧道 二、旅顺区 大连中心城区构成：核心区、旅顺城区、金州新区、保税区 大连未来发展前沿、东北亚会客厅 ——交通枢纽、国际滨海商务旅游城市、发展绿色经济 三、旅游休闲度假城 五城一都规划——旅游休闲度假城 兼具旅顺城市核心配套、特有高端国际化文化旅游配套、独有山海河资源 商业 标志建筑 小区中心 小区会所 文化中心 风景商业 度假旅店 广场 组团中心 军备用地 温泉度假区 会展中心 高尔夫练习场 游艇俱乐部 中学 小学 海滨别墅 连排房 多层 回迁房 高层 花园洋房 双拼 小高层 海天别墅 用地布局规划 四、琥珀湾——大连第二个星海湾、旅顺未来的商业、旅游、文化中心 工业园区 教育旅游生活区 向阳启新迎春片区 龙 河 片 区 长江路片区 新城区 （区政府） 新兴片区 太阳沟 西部临港新城 科技创新城 旅游休闲度假城 历史文化名城 宜居生态城 板块细分五、区域归位13 六、目标客户定位从使用用途进行目标客户群分类 【第三部分】销售概况 一、项目销售概况 大连项目自2009年10月公寓开盘以来，销售情况： 大连项目公寓2012年销售情况： 从2012年每个月公寓的销售情况可以看出，公寓的去化率太慢，除了受当前宏观市场影响、区域位置影响之外，最大的原因就是户型不够实用，使用率低，并且户型单一，仅有两种户型，对于客户来讲选择面较小，销售总价偏高。精装修是本项目唯一亮点。因此针对剩余地块公寓户型欲做调整。 大连项目4#地块在售户型配比如下： 4#地块销售情况汇总表 备注：除2#不是精装之外，其他楼栋均为精装修。 二、成交客户分析 户型去化速度比（截止2012年8月）：一居：63%，两居：51% 每期销售价格： 一期开盘：一居：6596元/平，两居：6211元/平 二期开盘：一居：7495元/平，两居：7381元/平 三期开盘：一居：7931元/平，两居：7590元/平 从以上数据不难看出：一居户型虽然单价高但是销售速度仍然很快，说明低总价产品市场占有率很大。 三、前期客户问题 前期一居为快销户型，证明低总价，满足功能性居住产品被市场认可度高 户型单一，得房率过低 刚需客户，产品断档，没有小两居。 度假类客户户型选择面小，难以通过户型针对各类资产区分的客层。 户型面积过大，对应总价偏高 二居布局欠合理，没有冰箱和洗衣机位 没有赠送面积 层高偏低 【第四部分】现有市场货量供应参考 典型项目调查分析 华 发 新 城 半 岛 印 象 第一 郡 保 利 西 海 岸 蓝湾 华发新城 基本信息 项目规划 项目整体体量较大，建面60万方，规划分两期开发 一、二期产品被中央Y型景观带分隔 内部规划3万平中央水景，西南面对着和平公园，高层观海效果较好 一期产品由2栋精装公寓、9栋30层的高层、28栋11层及4栋17层的小高层构成 楼层布局 户型配比 公寓为0号楼448套 1号楼420套 总共868套 产权70年，均价7500（1500装修标准） 一室一厅： B1a户型，47平，共475套，分布在0、1号楼，占整项目19%。 A1a户型，55平，共325套，分布在0、1号楼，占整项目13%。 户型分析 12012年小户型公寓产品1—8月份销售总计45套，去化速度较11年大幅下滑； 整体两栋楼公寓产品去化率约50%。 两室两厅： J1b户型，79平，共232套，分布在2、4、6、8号楼，占整项目9%。 E1a户型，89平，共440套，分布在10~14、39~42号楼，占整项目17%。 户型分析8 610 39 42两室两厅： D1b户型，99平，共208套，分布在10~13号楼，占整项目8%。 项目两室两厅共880套，占整个项目34%。 户型分析13 三室两厅： H1户型，102平，共236套，分布在2、4、6、8号楼，占整项目9%。 K1户型，114平，共72套，分布在3、5、7、9号楼，占整项目3%。 户型分析 46 859 三室两厅： G2a户型，119平，共114套，分布在16、17、19、20、22、23、25、26、28、29、31、32、34、35、37、38号楼，占整项目4%。 F1a户型，124平，共242套，分布在10、39~42号楼，占整项目9%。 户型分析39 421922 23 29 25 26 28 31 32 38 37 35 34 16