幸福花园营销执行报告 目录 第一章 项目定位研判 第二章 客户定位分析 第三章 营销推广策略 第四章 现场包装建议 价格制定策略 第五章 项目定位研判 1、 项目经济指标 ２、物业定位方向初判 ３、项目区域价值研判 4、项目地块价值研判 第一章 5、区域客户概况 6、物业发展特性研判 7、物业发展定位 8、定位验证 78区项目初步认知 78区项目的基本情况： 一期占地面积：2500平米 建筑面积：22336.89平米 其中住宅面积：12638.14平米 商业面积：9698.75平米 主力户型：40平米的一房,53平米的两房 总套数：２７６套 建筑形态及外立面：现代风格，公建化 容积率：4.5 二期建筑面积：约15万平方米 1、 本项目一期与二期除了地缘上的相近，在属性与产品方面都相对独立。 2、 一期与二期的推售时间间隔太长，项目的形象难以延续。 3、 一期与二期的客户群不同。在客户圈层营销上起不到积极作用。 项目本期体量小，容积率高，与二期关联性不强，相对独立，所以本期可以走单一的公寓性路线 定位方向初判 根据项目的自身条件，我们初定项目的两个定位方向： 项目所在区域价值研判 无论从区域价值、城市规划还是交通规划来看，西乡老城区的区域环境条件普通 项目四至分析： 东边为农民房区域，杂乱无章 北边为工厂区域，环境污染较大 西边为港隆城商圈和鸿隆107等住宅区，生活环境较好 南边为旧居民房，生活便利，但是住宅整体显残旧 项目地块价值研判 地块状况：位于农民房，工厂，大型商圈，普通住宅之间，周边环境复杂 资源配套：配套齐全，生活便利；但景观资源一般