义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126目 录
第一章、营销战略和策略
一、区域商业市场分析
二、商业部分营销方式
第二章、项目营销形象定位
一、产品基调定位
二、产品风格定位
三、商业形象定位
第三章、营销推广总体方案
一、营销战略执行主线
二、营销需解决的问题
三、营销任务区域分解
四、制定本案营销策略的基本原则
五、商业部分推广诉求

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126六、商业部分推广节奏
第四章、营销招商准备工作
一、道具准备
二、招商对象
三、招商政策
四、招商办法
五、招商文件准备
六、运营管理
七、媒介准备
第五章、费用估算
一、形象设计 二、项目形象包装
三、物料制作 四、户外媒体
五、媒体推广

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126第一章、营销战略和策略
序 言
项目从筹建至今历时三年，期间房地产欧亿·体育（中国）有限公司无论是政策、消费者需求、市场购买趋势等都发生了极大的变化，
因此。对本项目的营销思想，必须建立在以市场需求为导向的战略高度上充分了解市场的需求趋势，对消费群体
进行准确的定位，才能获得预期的效益。

一、区域商业市场分析
1、天津商业市场分析
最初，和平路是天津最有名的商业街，98年改造之后命名“金街”，是天津的商业中心，集聚着百货大楼、
劝业场、工艺品商店、儿童书店、新华书店等许多吸引人的大型商业体，而由于政府不合时宜的改造没了商业历
史积淀使和平路走向了没落。现在和平路上除了两端的百盛商场和劝业场，已经没有什么商业亮点。

而与和平路相交的滨江道随着大商场的不断出现，逐渐成为了天津市民的购物中心，主要以服装百货为主。

如果说滨江道是服装的主题街，那么和平路是承载了天津人更广泛商业需求的商业中心。截至目前，和平路、滨

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126江道仍是天津的商业中心。

近年来出现的新世界、远东为代表的东马路商业圈，和以前存在的小白楼商业圈，以及南楼商业圈，还有一
直主观打造的鼓楼商业圈，及金纬路、海光寺、白堤路商圈，但都是区级或更小的商业中心，不具备规模。

尽管如此，天津却没有真正意义上的综合大型购物中心，都是偏向于某一个方面的购物中心或者是Shopping
mall，没有国外那种真正意义上的大购物中心。作为1300万人口的城市，无论是大型商业地产项目还是大型的
购物广场，或者是社区里的购物中心，在天津的需求量还是非常巨大。总体上天津的商业地产还是处于初级阶段。

2、项目区位分析
项目处于河北区与南开区的交界，北临平安
街、南临海河，与南开区一河之隔。与较近的两
个商圈处于三角状态，而在规模、交通、人流三
个商业硬件方面却远远不及新世界百货商圈和
狮子林商圈。

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@1263、项目商业部分基本数据：
物业类型 单价（元） 面积㎡ 前预期总价 调整后单价 现预期总价
商业部分 34500/㎡ 6492.73㎡ 223999185元 43000/㎡ 279187390元
以正常的商业地产发展速度来看，天津的商业地产应该在住宅房产的2.0—2.5倍，然而，目前天津的商业地
产依然是处于初级阶段，至少须经过3年以上的发展商业与住宅才能达到正常的比例。因此，本项目的目前价格
在销售上将面对较大阻力。

4、项目周边商铺现状：
项目名称 价格 物业类型 项目名称 价格 物业类型
海河大道 20000元/㎡ 底商 朗香街 租金1.2美元/㎡/天 商业街
海河新天地 23000元/㎡ 底商 和平门 24000元/㎡ 底商
富力星光大道 25000元/㎡ 底商 犀地 35000—40000元/㎡ 底商
国际五金机电城 18000元/㎡ 商业街 同方瞰和平 均价49000元/㎡ 底商

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126大悲院商业街 23800元/㎡ 商业街 百丽城堡 28000元/㎡ 底商
天地烩 租金3元/㎡/天 商业街

据调查目前南开区商铺的租金普遍在2.5元/㎡/天—3.0元/㎡/天之间，河北区商铺租金普遍在1.6元/㎡/天/
—2.0元/㎡/天之间。这样水平的租金显然对目前周边项目的售价不够支持力度，而本项目商铺的目前暂定售价为
43000/㎡，更是高出许多。因此，必须塑造项目独特的形象，有效规避附近两个商圈的竞争才能使商业部分得以
突破瓶颈，最终达到顺利销售的目的。

5、项目SWOT分析：
S:占据海河风景有利于休闲、娱乐、餐饮业的引进；
靠近奥式商务公园利于塑造异国风情的独特形象；
别具一格的巴洛克建筑风格略胜周边建筑外观；
毗邻两大历史名人官邸可分享些许历史文化。

W:项目进深过长，结构不合理；

义乌市远大全程房地产经纪有限公司
Yiwu Yuandaquancheng Real Estate agency company.,LTD
地址:浙江省义乌市稠州北路(金茂大厦)701号电话(Tel):0579-85591578 83018888传真(Fax):0579-85591781
Add:1th floor of jingmao building,701room,Chouzhou North road,Yiwu cityhttp:www.168yd E-mail:youbing73@126所临街道街面狭窄人流、车流量小；
停车位有限不支持大量驾车的消费者集聚；
商业规模不大，难以聚集人气。

O:在本区域内暂时还没有品位较高的独特商街，竞争小；
项目周边的高端消费欧亿·体育（中国）有限公司较少，益于引进；
天津房价泡沫成分不高，整体经济向好；
T:周边两大商圈比较成熟，且相距较近，客群分流严重；
目前商铺的购买力度不强，海河大道底商至今未能开业；
相邻项目均属于知名开发商开发，本项目不存在品牌形象；
单行线的平安街车行不便。

通过以上分析，得出如下结论：本项目在价格不具备竞争优势，结构不够合理；在交通不够方便，人流不够
繁华的现状下，唯有塑造独特形象，经营独特商业，聚集独特群体与周边商圈错位经营，才能真正规避强大的竞
争，获得目前所定价格的购买支撑，最终得以销售。