戴德梁行房地产上海元海大厦市场咨询及项目定位报告
机密
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写字楼市场分析
项目定位分析
项目竞争分析
项目设计建议
静安区控制性详细规划
南京西路、威海路规划
新颁布的房地产政策法规
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规划指导思想
明确其作为中心城区内的“双高区”定位：
高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。

进一步推进以南京路为主体的“一轴两翼”和七大分区功能的完善，
推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成
合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。

进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。

优化总体布局,
促进经济发展
明确发展目标
确定总体规模
重塑社区结构,
完善设施配置
推进环境建设,
提升环境品质
保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。

维护建筑特色,
优化空间设计
规划期限2010年
上海中心商业区的重要部分
上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一
上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴-外滩-静安寺-虹桥）的重要窗口
城区用地分配与建筑总量规模
居住用地占全区用地比重为 41％
商业、办公、文化娱乐服务用地占 21％
科研教育卫生体育用地占9％
城市道路停车场用地占 20％
公共绿地占4％
市政、水域、特殊用地等其他占 4.4％
工业仓储用地占 0.6％
全区建筑总量达到1640万平方米，其中：
住宅建筑: 900万平方米
商务贸易办公建筑: 360万平方米
商业服务娱乐业建筑: 230万平方米
科教体卫建筑: 130万平方米
市政设施及其它设施:10万平方米
工业仓储:10万平方米
城区发展定位与配比
“双高”定位
高品位的商业商务区
高品质的生活居住区
城区总体布局
“两翼”——
南翼地区：延安路～威海路以南
北翼地区：愚园路～北京路以北
是静安高品质的生活居住区
“一轴”——静安南京路沿线地区
面积约1.8平方公里
约180万商务办公建筑和80万商业建筑面积
是静安高质量的商务商业区
南翼：面积0.96平方公里。

地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的高档居住区和办公区。

北翼：面积3.86平方公里。

由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的现代化高层住宅集中地区。

城区总体布局
西分区 静安寺地区
面积0.87平方公里
全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区。

上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。

以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心。

反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。

东分区王家沙～上海电视台地区面积0.96平方公里
全区传统商业中心区之一
老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一
以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区
全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。

中分区 上海商城～梅龙镇广场地区
面积0.96方公里
全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一。

全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。

全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。

近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。

北西分区 :曹家渡～武宁南路地区面积1.29平方公里
现代高层居住区
以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一
以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。

北中分区昌平路～常德路地区)面积1.16方公里
现代高层居住区
全区的居住分布重心
以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心
北东分区 江宁路～苏州河沿线地区 面积1.41平方公里
现代高层居住区
苏州河滨水居住及旅游观光地带
以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区
城区总体布局
南分区 延安路以南地区 面积0.97平方公里
全市三大宾馆区之一
重要的市级医疗、文化单位分布区。

全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。

全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一。

南京西路商业街——隶属全市商业布局“四街四城”的主框架
特色：以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心
四大商业业态相组合:现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统“老字号”特色店
布局：静安寺地区、南京西路地区两大商业中心。

产业发展规划与布局——商业
南京西路地区商业中心
带状商业区
商业建筑总量达40万平方米
静安寺地区商业中心
块状商业区
建筑总量达40万平方米
规划：
对梅龙镇、恒隆、中信泰富、亚细亚四大5～10万平方米商业广场进行平台或地道串接北侧预留大型立体停车场用地。

上海最为流行、高档的时尚商业消费中心街区和国际化商业区
沪西地区最大和最靓丽的商业购物文化旅游休闲中心。

产业发展规划与布局——商业
以构造静安南京路市级重点商业圈(含静安寺、南京西路两大商业中心)为重点，形成层次化、特色化、规模化的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。

建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。

强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位
拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到500个，年营业额3～5亿元
规划
位居上海中心城区的中心
以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段.
总量规模:240万平方米
已经成为上海市中心区最成规模、
档次最高的商务办公区
坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略。

在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东～外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。

加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分。

产业发展规划与布局——商务办公
规划