房地产欧亿·体育（中国）有限公司是一个较为典型的资本金密集型产业,促进其健康发展的重要手段

就是要高效快速地处理好房地产业界的融资难问题。房地产业界的筹集融通资金一

般来源是通过向银行申请融资贷款的方式为主渠道,其他金融方式为辅渠道,又有

信托方式融资、上市方式融资、债券方式融资以及基金方式融资等多种方式渠道,

融资的方式相对来讲是比较简单、融资的渠道相对来说比较单一、融资的结构比较

而言比较简略。多些房产地产公司的管理者忙于奔走在各企业、各大银行和政府之

间,均是为项目开发筹集融通资金而苦恼、奔波。尤其是在最近的这几年间,国家

为居民住房难问题而在房地产业界进行了严厉的调控,推出了一连串的强有力政

策、措施,为此金融市场而被宏观调控所影响,造成房地产经营者们的资金供应相

当紧张,资金链条断裂的巨大风险就存在一不留神之间。本文作者我目前供职在行

业内一家中小房地产企业,并参与了多个项目的运作,在项目的运作过程中,经常

会遇到一些关于房地产项目运作及其融资方面的问题。现就笔者目前正在进行的公

司一经典项目融资案例进行深入研究,通过使用文献分析、实地调查、对比分析、

定量加定性的研宄方法,总结出多元化的融资方式已成为国家宏观调控背景下房地

产业的必然选择,提出了在新形势下宝安房地产公司房地产项目如何融资的对策,

并通过该研究对融资理论进行了印证,对宝安地产公司乃至整个中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司的

融资起到一定的指导作用。

本文第一章:对中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司产业市场的近几十年的发展历程进行了初步的

探宄,是以中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司为基础背景,并综合出了中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司市场的现实问

题状况及存在原因的根本。

本文第二章:这部分主要通过查阅相关文献和欧亿·体育（中国）有限公司,从融资的基本概念和方式

出发,深入了解房地产项目融资和房地产项目融资方式的含义、分类和特点,并得

出了房地产业界项目的融资与常规公司企业融资所独具的特征及国内房地产业界

项目融资的当前状况。

本文第三章:这部分主要是依据对“宝安山水龙城”房地产这项目进行的具

体分析,包括项目的总体情况、项目建设的有利条件、项目建设的必要性、项目的

市场分析和项目的具体开发设计方案等。通过对该项目总体情况的详细分析,为项

目投资估算与资金筹措提供业务依据。

本文第四章:这部分通过“宝安山水龙城”房地产项目的投资的估算和财务

的预测进行具体数据分解,为确定项目资金的筹措方案提供依据,并通过对该项目

融资及资.金的使用情况进行详细介绍,进而分析和评价项目的经济效益。

本文第五章:这部分通过对“宝安山水龙城”项目的融资案例分析,总出该

项目运作的成功与不足之处,进而提出对宝安地产公司乃至中国整个房地产欧亿·体育（中国）有限公司房

地产融资的发展建议。

第一章中国房地产市场概况

第一节中国房地产市场的发展历程

第一阶段:可以说是理论思维的突破与尝试的开始(即是在一九七八年到一九

九一年期间)。就在一九七八年很多理论界的学者就首次提出了住房商品化、土地

和其他财产之类的多重观点。时间间隔两年后的九月,北京,住房统建办公室牵

头问世,同时就成立了中国北京市城市开发总公司,标志着中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司项目综

合开发的大序幕时代的到来。一九八二年国务院的销售房产试点工作又在四个城市

开展了。广东省、重庆市在一九八四年开始了我国土地使用费的征收项目。前面仅

是我国房地产欧亿·体育（中国）有限公司的序幕,而真正的我们国房地产欧亿·体育（中国）有限公司市场的起步阶段是在一九八

七年到一九九一年五年间。在一九八七年H月,作为一个公开招标出售住房土地

使用权的地方政府一深圳市,以敢为天下先的姿态出现了。上海市则在一九九零年

诞生的住房公积金制度,与此同时还有全面推行了房改议案。从一九九一年开始,

陆续有二十四个省、市设计的房改总体议案得到了国务院的批准实施。

第二阶段:炒房的非理性投机和相位调整(时间在一九九二年到一九九五年)。

一九九二年如火如荼地全方位推行了住房公积金制度和启动了房改制度。“安居工

程”也在一九九三年开始启动。一九九二年以后,房地产欧亿·体育（中国）有限公司一发不可收拾,投资

急剧增长,每月最高时的投资额增幅竟达146.90%。房地产欧亿·体育（中国）有限公司的部分地区市场一

度陷入了混乱,且有房地产市场泡沫在其中个别地方显现较为突出。一轮宏观经济

调控之后,房地产欧亿·体育（中国）有限公司的投资在一九九三年年末明显地出现了增速大幅下跌,且

较为普遍存在。房地产欧亿·体育（中国）有限公司在持续地市场售价走低、市场萧条项目消极之后又开始

苏醒。

第三阶段:正常平稳与合理幵发(时间在一九九五年到二零零二年)。伴随着

住房改革方略的深入和居民收入水平不断的高涨,住房消费问题己成为当前新的消

费话题焦点。一九九八年以后,在停止住房这项实物分配政策的推动和银行按揭的

大力落实到位,随之而来的是激情高涨的房地产投资热时期,为房地产欧亿·体育（中国）有限公司一举成

为在国民经济中不可或缺的支柱性产业地位奠定了坚实的基础。

第四阶段:售价持续走高,中央政府数项调控策略并举(二零零三年以后)。

从二零零三年始,住房售价屡创新高,几乎所有的城市住房销售价格一路攀升,因

此,政府推出了数项针对极强的调控房地产欧亿·体育（中国）有限公司的政策。从开始的一九七八年至今,

己经风雨兼程地迈过了三十余年的历程。

第二节中国房地产市场的现状

在二零一三年中,我国房地产欧亿·体育（中国）有限公司正处于投资、项目幵发的高速增长期,供应

市场和销售市场都十分火爆,供应与需求在数量上仍旧基本平衡,供应构成趋于适

度靠近,售价从势态上看也显现出稳定的大好势头。然而,从房地产欧亿·体育（中国）有限公司市场的运

营角度分析,我国房地产市场目前的状况表现如下:

第一,由于无节制的开发和无序发展,造成资源的浪费和损失,生态破坏的形

成。生态环境的破坏,造成了巨大的损失了国有资产和大量的土地资源的浪费。由

于多数房地产公司在设计开发建设过程中,局限于对经济效益的追求,忽视与生态

环境的和谐共处与保护建设,产出的房地产产品的建筑密度和容积率都太高,自然

绿色空间相当缺乏。

第二,在住房市场泡沫渐趋萎缩,市场售价也就随之面临较大的降价压力。二

零零七年至今,在房地产市场缩紧调控政策逼迫下,中国房地产市场的泡沫部分已

经开始软破灭。虽然很多城市的房屋价格尤其是大城市的售价仍然高位,然而,售

价下降风险已在悄然迫近,也有很多城市售价下降己在进行,并且不少城市出现了

程度各异的直降现象。比如,杭州、鄂尔多斯的房屋售价的直降现象,北、上、广、

深的房屋售价虽仍表现为坚挺,但销售数量已出现明显下滑。据权威机构调查的数

据,国家发展和改革委员会的统计欧亿·体育（中国）有限公司,国家统计局调研显示,加快资金流通,招

商地产、万科和记黄埔IJ3000物业及其他欧亿·体育（中国）有限公司领先的开发商均纷纷下调价格,折扣

出售。就在此时,部分投机者为尽快出售、退出市场、资金回笼,竞价销售也成为

其急于脱手的重要途径。

第三,成交数量萎缩,住房空置率不断增高。房屋售价的下降,增加了更多购

房者的持币观望态度、与抄底房价心理,导致房地产市场的成交数量的大幅持续萎

缩,住房空置率持续大幅走高。依据国际惯例,商品住房的空置率一般是在10%上

下,但中国房地产市场的空置率显然早己超过了这个指标且一直攀升。虽然政府住

房建设部们不断要求要消化存量房产,在部分区域空置率也稍有控制,但整体来看,

我国的住房的空置率仍继续坐高,目前空置率已在20%上下。

第四,缩紧政策促使房地产欧亿·体育（中国）有限公司面临着巨大的资金困难,房地产欧亿·体育（中国）有限公司融资风险

剧增。依据业内经济学专家剖析,目前中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司存在巨大的资金压力,预计

资本金缺口己经超过了 5000亿元,有相当一部分房地产公司随时都有因资金链条

断裂而破产的风险,这种风险尤其是中小型房地产公司。房地产欧亿·体育（中国）有限公司与金融欧亿·体育（中国）有限公司的

关键词:房地产;融资方式;宝安山水龙城