奥山世纪城营销诊断沟通报告 从2010年到2011年 房地产市场经历了一系列“史上最严”的调控政策 调控对市场的影响将挑战我们传统的营销思维 但在这一年， 武汉市场上仍有一些项目抓住了机会实现了良好销售 下半年，我们要做最充足的准备，一起跑赢市场 写 在前面： 华润橡树湾 2.13开盘，4个月实现销售金额6亿 享 分 ACTION1: 抓住市场空档，果断反应，踩准时机快速获取利益； ACTION2: 对客户把控到位，精准摸查客户的需求； ACTION3: 市场形象良好，学院地产价值深入人心； 爱家皇家公馆 无大开盘节点实现毛坯均价由去年8600元，到今年的9800元，精装产品更是创造了武昌精装公寓最高价18800元 享 分 ACTION1: 2011年形象跳脱徐东，全面占位大东湖，建立豪宅形象 ACTION2:抓住市场供应空档，推出差异化产品； ACTION3: 各产品线使命清晰保证量与价的目标实现； 截至目前，项目已经推出了约4万平米的住宅； 营销费用已经支出1500万； 发展商今年目标是回款10亿； 但今年以来销售额仅2亿； 实际销售与目标相差甚远。 奥山世纪城 视 审 万科金域华府（12000） 青城华府（8300） 水岸国际（9500） 10000 9000 保利才盛景苑（8800） 复地东湖国际（13000） 蓝晶绿洲（9500） 爱家皇家公馆（9800） 华润橡树湾（12000） 优活城（10800） 百步亭世博园（8400） 平均销售速度40-60套/月 平均销售速度70-80套/月 平均销售速度70-80套/月 销售比较：万元以上楼盘和9000元以下的楼盘销售速度较快，而9000-10000元的楼盘销售速度则比较平均，普遍在40-60套/月 奥山世纪城（均价9700，月均约40套） 价值比较：片区内80-120平的户型是主力产品，成交较好的项目各有特色：1、与江、湖建立联系，跻身豪宅行列；2、主打性价比；3、推出差异化产品，或是区域内稀缺的精装小户型，或是商业产品不限购 华润品牌，江景资源，学院风格 片区内规模最大最宜居的英伦风情社区，主打大东湖生活圈 福星品牌，片区内最便宜的项目 福星品牌，积玉桥核心地段，商业性质，低价入市 点对点比较：本项目与华润橡树湾同为片区产品价值的标杆，实施了大力度的推广，但销售结果却有很大差距 青城华府（8300） 水岸国际（9500） 复地东湖国际（13000） 爱家皇家公馆（9800） 华润橡树湾（12000） 本项目，市场占位在哪？ 建立豪宅形象后推出相对性价比产品实现快速去化？ 1、线上高举高打，线下 合理价格实现销售？ 2、推出差异化产品？ 主打性价比实 现快速去化？ 在项目素质非常优异的情况下，占位的不明确是本项目销售情况与预期有明显差距的主要原因 思考… 华润橡树湾、爱家皇家公馆无疑是2011年调控年武昌乃至武汉楼市下成功的案例。那么，针对我们项目，能否—— 1. 达到发展商既定的销售目标； 2. 找到属于自己的市场占位，在调控的楼市下实现旺销； 奥山世纪城需要再度起势 二环线上规模最大，最具价值潜力的城市综 合体 选取二环内商业超过10万方的知名综合体项目，从总建面和商业规模两个指标比较，内环线武汉天地夺魁；二环线上奥山则远远超过竞争对手； 武汉二环线综合体价格普遍在12000元以上，而奥山目前均价9700元/平，极具价格优势 城市综合体大盘意味着：永不落幕的城市舞台——伴随项目成熟，内部各类型物业将持续升值 华润大厦——国际标准5A甲级写字楼 深圳国际化商务氛围最浓、租户质素和租金平最高的写字楼 万象城——顶级shopping mall 深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心 君悦酒店Grand Hyatt——国际超五星级酒店 世界最佳商务酒店品牌 幸福里——深圳顶级豪宅 幸福不只一种，但幸福里确实您幸福的专属 4万元/平米，月均销售256套，创造深圳市场奇迹 综合体项目的价格一般是要远高于周边项目的1.5-3倍; 城市综合体大盘意味着：城市综合体可实现更高、更持久的溢价能力 35万方全业态商业，武汉新商业中心就在 这里 内环商业体量较大的项目主要是以办公物业和酒店公寓为主；二环则形式丰富，有以社区商业配套为主的，有以办公为主，也有以购物、休闲、娱乐为主的，奥山的商业形式类似销品茂； 纵观武汉9大商圈的规模和业态，只有以购物、休闲、娱乐为主的才能形成商业中心。奥山符合这一条件，并且在规模上超过徐东和江汉路商圈，略小于光谷商圈 占据二七桥头核心地段，辐射 武昌、汉口的交通枢纽地段 项目位于二七桥武汉桥头 二七长江大桥将串起二.环线，总长为6.5公里，定位为城市快速路，主线为双向6车道，设计时速为80公里/小时 二七长江大桥预计年底通车 汉口火车站 武广商圈 二七桥之于奥山，就像二桥之于徐东。二七桥的通车将再次塑造桥头经济的神话 天河机场 35分钟 15分钟 15分钟