项目工作阶段划分
与客户进行首次沟通
项目地块现场查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府人员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈、问卷调查
市调成果沟通整体定位与物业发展建议汇报
项目界定、客户目标及市场概
况分析
核心问题的提出
为解决核心进行多角度多层次
的深入研究与分析
发展战略之参考案例借鉴
项目整体定位与发展战略
规划实施及分期构思
物业发展建议
根据客户意见对中期报告进行
修改
参与规划沟通并针对规划方案
提出意见
报告修改
规划沟通并提出相应意见
2011/08-092011/10
第一阶段
市场调研阶段
第二阶段
项目整体定位与物业发展建议
第三阶段
报告修改与规划沟通
2011/09-10

本报告是严格保密的。3

——报告目录
关于珠海双限令政策_________________4页
项目属性界定_______________________16页
市场概况扫描_______________________26页
核心问题界定_______________________32页
客户扩容机会
典型项目分析_______________________39页
外溢趋势判断_______________________49页
客户机会分析_______________________66页
竞争机会
区域竞争机会_______________________88页
市场供应分析_______________________93页
与万科项目关系_____________________108页
案例借鉴
南京河西片区发展启示_______________114页
市场供应分析_______________________124页

整体定位及发展战略
整体战略___________________________136页
形象定位___________________________148页
客户定位___________________________151页

基于整体战略之下的三大竞争圈层分析
_
性价比类___________________________162页
品牌开发类_________________________176页
万科项目___________________________199页
开发时序建议_______________________218页
经济测算___________________________224页
产品配比建议_______________________243页
物业发展建议________IQ建筑
规划和单体建议_____________________249页
产品打造建议_______________________268页
精装修_____________________________281页
低碳智能建筑_______________________290页
物业发展建议________EQ生活
幸福公园打造_______________________294页
“下一步生活”的社区配套___________306页
增值物管服务_______________________319页
低碳智能建筑_______________________290页

本报告是严格保密的。4

关于珠海双限令政策

本报告是严格保密的。5

10月31日晚，珠海发布全国首个双限令“限购+限价
”——主要针对主城区香洲，西部城区不在双限范围
双限政策双限政策

珠海双限令：
2011年10月31日晚，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策，限购
主要针对
主城区(香洲区)
。限购令施行后，
本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能
在香洲新增一套房
。而
无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房
。同时，报备项目的住
房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(
11285元/平方米建筑面积
)的，价格主管部门
暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

珠海双限令：
2011年10月31日晚，珠海市政府发文称，11月1日起，珠海将实行限购政策，限购
主要针对
主城区(香洲区)
。限购令施行后，
本地居民和在珠海已缴纳一年以上社保的非本地居民，只能
在香洲新增一套房
。而
无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房
。同时，报备项目的住
房平均价格超过珠海市2011年度房价控制目标(
11285元/平方米建筑面积
)的，价格主管部门
暂停备案，商品房预售管理部门暂停核发商品房预售许可证。

主城香洲双限令

限购：

本地及缴纳一年以上社保的非本地居民，只能在
香洲新增一套房

无购买社保和纳税的非本地居民不能在香洲买房

限价：
高于
11285元/㎡的暂停备案
出台背景？

本报告是严格保密的。6

过高的房价降低了珠海的城市竞争力，防止主
城区房价过快上涨
——政策出台背景

过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展——
房价高于佛山
、中山和东莞等周边城市，导致城市竞争力排名靠后，人才吸引力下降

成交量快速上升：
2011年前三季度——165.05万㎡成交量，同比仍然保持上升；

价格快速增长：
2011年1到9月份，月度成交均价除3、5、7月份略低于2010年全年成交均
价（10692.7元/㎡），其它月份
价格增速20%以上，全年均价涨幅控制11%以下的目标难以实
现
。

为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨
——促进东
西城区协调发展

对冲区域性利好：
受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，投资者预期
未来珠海房价还有许多上涨的空间；

防患于未然：
珠海市政府此时推出“双限令”也有利于防患于未燃，打一张防御牌，遏制将
来可能出现的新一轮房地产热。

——政策出台背景

过高的房价降低了珠海的城市竞争力，阻碍了珠海的战略发展——
房价高于佛山
、中山和东莞等周边城市，导致城市竞争力排名靠后，人才吸引力下降

成交量快速上升：
2011年前三季度——165.05万㎡成交量，同比仍然保持上升；

价格快速增长：
2011年1到9月份，月度成交均价除3、5、7月份略低于2010年全年成交均
价（10692.7元/㎡），其它月份
价格增速20%以上，全年均价涨幅控制11%以下的目标难以实
现
。

为了对冲区域发展带来的房价利好因素，防止未来房价继续过快上涨
——促进东
西城区协调发展

对冲区域性利好：
受横琴岛规划获批、珠港澳大桥建设等区域性利好因素影响，投资者预期
未来珠海房价还有许多上涨的空间；

防患于未然：
珠海市政府此时推出“双限令”也有利于防患于未燃，打一张防御牌，遏制将
来可能出现的新一轮房地产热。

政策背景政策背景

本报告是严格保密的。7

短期内政策尚未达到放松的条件，预计至少持
续到2013年

从2010年开始，房地产市场进入调控期，限贷、限购、限价、保障房政策频出，力度空前

限贷限购政策放松的条件
CPI进入下降通道
房价实质性下降
保障房充足供应
尽管此前颁布的限贷和限购政策使得房价过快上涨的趋
势得到明显遏制，但CPI持续高企、目前房价尚未真正松
动、保障房实施力度不足，调控政策短期内不可能放松。

从保障房的建设进度和力度看，2013年后才能有较为充足
的供应以维护政府公信力，故
限贷限购政策预计可能将
持续至2013年。

宏观层面宏观层面

本报告是严格保密的。8

外地投资度假客户骤减，大户型高总价产品滞
销，豪宅市场受到比较严重的影响
板块项目表现特征
沿海线
（豪宅）
中海银海湾
二期高层起价16000元/㎡；二栋高层均价分别为
22000元/㎡、26000元/㎡，带5000元精装，产品
为大户型，总价300万以上，去化速度慢；
目前上门客户主要来自港澳和珠海本地，置业目的
多为自住或度假的刚性需求，外地客户较少；

外地客户急剧减少
；

投资需求几乎消失
；

本地自住/度假自住
等需求存在，购买行
为与总价相关；

大面积、高总价、
低走量；
凤凰山一号
高层起价28000元/㎡（毛坯），总价600万以上；
上门量少，周均约10批；销售缓慢；
凤凰海域
高层起价30000元/㎡（带6000元精装），总价500
万以上，上门量锐减，几乎无销售；
主城区
（豪宅）
中信红树湾
高频次营销活动，保证销售量；客户主要为珠海本
地客户、澳门、外地客户（三缘客户）；外地客户
一次性付款比例增加，成交周期明显拉长；
万科珠宾超高层
总价基本在1000万以上，去化缓慢；
宏观层面宏观层面