项目定位思路
市场调研
项目分析
市场分析
客户需求
市场空白
地块属性
项目定位
财务分析
市场调研
历时半个月，十八场专访，160份问卷，SPSS专业分析方法
来自客户的心声……
通过三菱镜，听一听
园区客户怎么看……
管委会工作人员访谈……
第一场
黄小姐，24岁, 寮步人，在管委会工作半年
准备近二年内结婚，但因在管委会工作时间不到一年，未通过公务员考试，管理委会分配的房子没有名额，松山湖这边环境不错、治安也很好，我又在这边上班，工作很近便，我与男朋友之前也商量过这个事情，他也不反对我们在松山湖买房，如果松山湖有适合自己的房子，肯定会买。

本地有钱人大都喜欢别墅，但象我们参加工作不久，积蓄又不多，买房一般大多会考虑110-130㎡左右的三房，将来有小孩了，需有人照看，这样一来，三个房间少不了，如果父母也过来同住，那还要添加一个父母房，我比较喜欢“3+1”（带工人房的）三房户型，如果房子买小了，如果过了三、五年就要换，很麻烦。

比较喜欢空间感强的水景园林，这样给人感觉通透感强，不压抑，对于园林是何种风情无所谓，
旁白
松山湖管委会现在工作人员400多人，福利房数量23栋/200多套，有近200人分不到房

管委会工作人员80%有私家车

赖先生，28岁, 本地人，管委会公务员
松山湖公务员宿舍首批200多套，全部是临湖单位，景观极佳，自已可享受分房，但听说东莞市部分领导也希望能够享受这批福利房，造成一期单位非常紧俏，有公务员出让分配名额，出让单价已超过5500元。

因工作地点近，接触政府业务较多，对长城地块情况比较了解，看好该地块未来的发展，强调生活配套是影响该项目开发的重要因素，

该项目离凯悦酒店较近，高端消费人群集中，考虑投资，可以做一些80㎡小户型，考虑到本地人自住，面积需求在120-150㎡不等
旁白
东莞城区及周边公务员对松山湖认知度高，看好松山湖的环境和未来的发展，有购买的意向，对价格预期较高

松山湖高素质人员多，高级商务人士多，有较强的支付能力，租赁市场前景广阔，本地人看好松山湖的投资前景
松山湖公安局客户
约92人未分房，这部分人群以本地人居多，如莞城、周边镇区，都已置业。年龄在28-35岁。基本都结婚。

看好松山湖的环境及升值潜力， 基本都有在松山湖置业的意愿，外地户籍人群希望通过置业得到学位。

在松山湖住房需求面积在160-180㎡之间，对住宅单价及总价不敏感。

在问到是否会置业别墅时，一位干警表示，他们不太会接受，因为总价过高；一位领导表示，可以去考虑。

这批未分房的人群当中，虽然大部分都已置业，但都希望在松山湖置业，面积需求偏大，对总价不敏感，是本项目比较优良的客户群体。

广东医学院访谈……
第二场
旁白
张校长、李主任（行政主任）、陈主任（网络中心主任）、吴主任（财务中心主任）
该校为广东省属院校，母校在湛江，成立于2003年，预计2006年下半年建设附属医院，有一半以上的教职工来自于湛江 ，学校无教职工宿舍，住房需求大
教职员工月收入4500-5000元（不含其他隐性收入），不能获取东莞市政府的住房补贴和支助，有部分教职员工在大朗、大岭山和城区购房，学校对于教职员工的购房补助为一次性预支10年公积金
对松山湖长线看好，但认为短期配套不足 ，教龄在5年以下的教职员工，主要需求70-90㎡的住宅，教龄在5年以上的教职员工，需求110-130㎡的住宅但影响的关键因素是单位总价
能接受比东莞城区房价略高的价格，但不能超过15%-20%的辐度（单价大约为4500-5000元），并表示出强烈的团购意向；
该校近期需求住房500-700套，随着附属医院的建设，远期需求住房2000套左右；
潜在购房群体，有购房支助，且有较强支付能力和经济条件
有一定的文化素养，对社区管理、文化建设有较高的要求
思想相对保守，购房比较理性，投资意识不强，社会圈子相对独立，有群聚的愿望和需求