保利壹号公馆2012年营销策略报告 保利·壹号公馆项目组 Poly Real Estate 2011 一、2011营销回顾二、2012年销售目标分析 三、本体分析四、市场竞争环境 五、客户情况分析六、整体营销策略 七、具体销售节点及配合动作回顾 2011年我们取得的成绩？ 截止12月15日，保利壹号公馆住宅共计销售281套，销售面积3.17万方，销售金额1.46亿，住宅整体实现均价4605元/㎡，高于黄冈2011年整体均价3422元/㎡约1183元/㎡ 2011年度目标回顾： 2011年销售业绩回顾——取得了全市销售套数第六、销售面积第五、销售均价第一的销售业绩 保利壹號公馆住宅销售套数281套，全市销售排行第六 保利壹號公馆住宅销售均价（备案）4581元/㎡，领衔全市 保利一号公馆住宅销售面积3.17万方，全市销售排行第五 品牌形象建立 线上：建立品牌影响力 线下：渠道积累客户 6月 7月 8月 9月 11月 让黄州超越黄州 共建·力度·高度 黄州进入保利时间 产品发布会暨意向商家签约仪式 保利国宝展 售楼处盛大开放 线上，建立项目形象； 线下，渠道积累客户。 营销实现—— 8月28日开放售楼处 品牌植入期 形象建立期 产品营销阶段 保利归来不看房 5月 项目核心销售阶段，实现销售目标 2011年营销回顾： 第一品牌·第一商业·第一豪宅 身份·面积·稀缺 临时营销中心开放 你我共享·保利人生 保利爱心送考 高层业主答谢会 拉斯维加斯 建立了黄冈房地产市场“第一豪宅”的地位 建立了黄冈城市新名片的项目形象 在黄冈树立了“第一品牌”的大企业形象 为保利地产进军三四线城市建立了良好的口碑及基础 保利壹号公馆—— 保利地产—— 走过2011年……目标 2012年我们的目标是什么？ 2012年6月份前实现项目住宅清盘 2012年度项目销售目标： 即2012年6月份前，实现 销售套数：269套，月均去化约45套；销售面积：3.09万方； 销售金额：1.35亿本体 2012年我们的产品是什么？ 79 118 138 4# 3# 共计：44套/4439.14㎡ 二房变三房：44套/4439.14㎡ 共计：204套/约22469.92㎡ 一房变两房：68套/5313.52㎡ 两房变三房：68套/7935.6㎡ 三房变四房：68套/9220.8㎡ 产品分布 二批产品分析： 产品主要分布较广，100㎡-118㎡平米的两房变三房为主力，且套数较多。 11年销售经验： 79平米小户型产品多为现场逼定客户，不适宜长期的积累客户，集中爆发形式销售 100平米以上大户型产品客户属于游离型客户，需要用现场营造的氛围逼定客户，适宜用积累客户，集中爆发的形式销售 118 79 138 100 101 100 101 170 170 2# 共计：20套/3651.86㎡ 三房变四房：20套/ 3651.86㎡ 133 121 144 1# 共计：87套/ 11566.69 ㎡ 三房：87套/ 11566.69 ㎡ 90 119 129 90 110 86 5# 共计：195套/约20221.6㎡ 两房：66套/5885.72㎡ 两房变三房：66套/6490.34㎡ 三房变四房：63套/7845.54㎡ 二批产品未推单位约1.1万方，且面积集中在118㎡—138㎡，较适合用积累客户，集中爆发形式进行销售。 C1户型约138㎡，3变4房 B2户型约79㎡，1变2房 B1户型约118㎡，2变3房 赠送区间 户型方正 南北通透 赠送约11.6㎡ 3房可变4房 户型方正 空间利用率高 赠送9. 8㎡ 1房可变2房 户型方正 南北通透 赠送10.76㎡ 2房可变3房 产品价值：户型方正，南北通透，功能分区合理且具有灵动性，赠送面积较多，实用率高