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江西中原研究中心
2014年03月05日
南昌2月份房地产市场运行情况分析
市场提炼
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“神游”当下，多研究市场变化，少操政策的心
春节过后，重返工作岗位，发现楼市表现和工作状态一样----“神游八表”。
第一游：舆论导向影响置业氛围。在个别媒体借势炒作和互联网疯狂传播下，2月份关于房地产最大的声音有两个：降价和停贷。在信贷收紧和首套房贷利率上调的当下，更多人认可这两个声音，甚至部分人认为楼市崩盘已经到来，看房量、购房量骤减，南昌亦是如此。随后，两个声音得到地方媒体和银行官方的解释，纯属媒体误读。
第二游：土地市场迎来供需两旺。除夕前一天，南昌市一举公示15宗经营性用地，公示面积高达92.36公顷，全部于2月份起拍，土地市场快速迈入了强供应模式。最终成交13宗，成交面积85.25公顷，为政府创收27.04亿元，强需求模式开启。但细究来看，非定向性用地仅成交三宗，成交面积为20.29公顷，且仅有一宗用地溢价成交，而其他10宗用地属于13年定向性地块，只是延续到14年公示和拍卖而已。土地市场和1月一样，并不火热。
第三游：楼市成交量暴跌。2月份，南昌住宅成交量为28.40万㎡，环比暴降107.82万㎡，降幅高达80.62%，楼市成交量出现暴跌。其实不然，2月份仅是数据面出现暴跌显现，主要是1月份单位团购房和单位集资房成交旺盛，而2月份成交基本上是“常规”项目为主，且2月份还经历了春节长假，数据面表现并不真实。另外从价格看，8367元/㎡（2月）和6193元/㎡（1月），更能说明数据面的不真实。
如果，您还对楼市的“神游八表”感觉到非常迷茫的话，哪我们来看看3月的一些特点:1、一年一度的两会将在3月召开，“习李”班子对楼市态度非常明确，保障与市场并行。国家层面，楼市继续收紧的可能性不大，地方政府有“从紧从严”自主性。假如，南昌出现销售难，库存高的现象，市政府可因势而定，出台放松政策，故而崩盘可能性小。2、土地市场回归常态，3月份常规经营性用地供应为6.7万公顷，且地块处于边缘板块，底价成交的可能性大，也能反映土地市场并不火热。3、预售监管制度正式执行，对客户而言问题不大，而房企开发压力随之增加，后期会视执行而定做出销售决策，为促进销售让步也存在可能。另外，单位团购房、集资房在3月或迈入短暂休憩期，楼市回归常态的可能性大，届时，楼市则表现为“量缩价涨”。
3月份历来是楼市的导向标，但无论政策如何变化，多研究市场的变化趋势，做出快捷而有效的应对措施，才是关键。我们，还是少操政策的心。
中原地产研究中心研究经理 刘秋良
中原看市 / 研究看市
现阶段中央“弱化”楼市影响
2013年，新一届政府的“市场化”理念和深化改革原则，使得楼市在国家层面上的“支柱产业作用”受到弱化。而涉及到楼市调控方面的，“房价控制目标”这一词随着中央楼市调控思路的转变，开始缤纷闯入人们视野。在这新一轮的调控中，地方政府也正式开始成为调控的主角，承载着来自于房地产未来发展走势的压力。
在这里，如果我们单从国家层面来理解，楼市调控也是简政放权的改革过程，地方自主性取代了以前的大方向的“一刀切”。如果按照既定惯性，这种以前楼市调控争议点的有所缓和，是不是给地产欧亿·体育（中国）有限公司真正带来来一个由市场决定的“春天”……但结果显然却不是，进入2014年后，随着杭州、常州等地的降价风波，以及各地产领军人物的支词片语，地产前景蒙上一层“看衰”外衣。
正当媒介们讨论楼市是否真的来到迎来拐点时，3月5日的人大会议上李克强总理提交了新一届政府的首次工作报告。在报告中，提及地产的关键词再次减少，取而代之的则是一些“做好房地产税相关工作，完善住房保障机制，针对不同城市情冴分类调控”等字眼，未来的“投资带动经济增长，创新政策性住房投融资机制和工具，市场化运作方式”则成为新亮点。可以说，“深化楼市调控不放松”至少已经在中央报告层面上远去，而一些涉及到建立长效机制的环节则“模棱两可”，不明确性十足。
因此，总结而言：现阶段中央政府的各种表态，表明新一届政府正在逐步“弱化”楼市对中国政治、经济、社会的影响力，再随机性减弱各部委对大楼市的联动调控后，将楼市的关注点由国家层面下降至地方层面，“房价”则成为考核地方楼市的核心指标。
而面对中央政府调控的新思路，这就要求我们地产人快速转变地产思维，认清到未来楼市的操盘手将由“房价控制目标”压身的地方政府来担当。而与地方政府沟通的灵动性，以及与地方政府达成“双赢”局面也或将成为房企做大地方的法宝。
中原地产研究中心高级研究员 陈旺辉
中原看市 / 研究看市