关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 深圳市腾邦国际商业服务股份有限公司 关于使用超募资金购置办公场所的 可行性研究报告 一、项目概况 （一）项目名称及项目地点 项目名称：深圳市腾邦国际商业服务股份有限公司（以下简称“公 司”）购置西南基地办公场所项目 项目地点：成都市高新区天府大道新会展对面德赛一街138号蜀 都中心1幢 （二）项目建设内容 公司拟使用不超过1,500万元的超募资金（具体金额以最终决算 为准），认购位于成都市高新区天府大道新会展对面德赛一街138号 蜀都中心1幢六套商品房作为公司西南基地办公用房，以适应公司未 来业务发展需要，推进公司整体战略顺利实施，提升公司整体运营环 境和外部形象，促进人才培养与引进。 二、项目实施背景 （一）区域环境 成都是国务院确定的中国西部商贸物流中心、金融中心、科技中 心和交通枢纽、通信枢纽以及中国重要的高新技术产业基地、现代制 造业基地、现代服务业基地和现代农业基地。 2012年，成都地区生产总值（GDP）达8138.9亿元，较去年同 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 期增长了13%，其中第三产业占比49.15%；社会消费品零售总额达 781.0亿元，较去年同期增长了18.9%；进出口总额475.4亿美元， 较去年同期增长了25.5%。作为西南地区的中心城市，成都的经济发 展处于良好的态势，尤其是第三产业占比较高，经济结构富于活力且 可持续发展空间较强。 成都是中国内陆最大的航空枢纽，目前通航城市已达149个，并 开通了至巴黎、阿姆斯特丹、阿布扎比、东京、首尔、曼谷、吉隆坡、 班加罗尔、新加坡等欧亚主要城市的国际及地区客运直飞航线19条。 成都双流国际机场是国内第五个、中西部第一个拥有双跑道的机场， 2012年实现旅客吞吐量3159.5万人次，位居中西部机场第一位、全 国机场第五位，城市排名上升至全国第四。同时，旅客输送能力达到 每年8000万人次的成都第二机场将于2018年建成投入使用。 （二）公司全国布局战略 2011年，公司制订了新的中长期战略规划，实现全国布局是其 中至关重要的一项。遵循此业务战略，自2012年起，公司开始了以 深圳为总部基地将业务范围辐射全国的步伐，以此开拓新的利润增长 点。成都是全国布局战略中重点区域，2012年，公司通过自建、收 购的方式建立完成了B2B及TMC业务线，具备为中小代理企业和差旅 客户提供本地化服务的能力，同时也加大了对酒店、会展旅游了两大 产品线在西南地区的延伸，初步完成了以成都为中心的西南市场布 局。 三、项目实施的必要性 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 （一）改善办公环境、提升形象，为后续发展留出预留空间 2012年，成都已经超越深圳，成为全国航空旅客吞吐量第四位 的城市。成都的城市发展战略，将交通放到兴市战略的首位，着力于 国际化城市建设，而且成都的产业规划十分有利于综合商业服务市场 的培育，这些政策环境与公司的业务现状以及未来发展方向十分匹 配。可以预见未来，以成都为区域中心辐射整个西南将是公司重要的 业务增长点，公司在成都的投入规模也会越来越大。 本项目的实施，是公司为建立西南业务基地所做的重要储备，为 公司的后续发展预留了足够的空间；此外，作为商业服务欧亿·体育（中国）有限公司，公司 形象十分重要，拥有城市中心区的办公场地在改善办公环境的同时， 也将大大提升公司形象。 （二）公司战略与TMC服务落地的需要 2013年，公司的主要战略任务是构建全国性的销售服务网络， 并在此基础上对公司业务进行了进一步的聚焦，进一步明确TMC业务 的战略地位，并加大对TMC的资源倾斜。 TMC是对服务能力高度依赖的业务模式，需要及时、快速的响应 客户需求，而服务落地则是实现这一要求的基础。 本项目的实施将作为西南基地的重要支撑，在此基础上形成集销 售、市场、客服、运营管理、系统集成于一体的区域总部，通过提供 快速、周到、优质的服务来维护客户，增加客户满意度，从而提升公 司在西南区的服务能力和综合竞争力。 （三）有利于改善公司资产结构 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 公司目前在实现全国布局方面，一直是实施轻资产扩张的策略， 虽然有助于快速实现目标，但从企业长远发展的角度出发，为了夯实 区域总部的根基，提高其抵御风险的能力，提高投资者、客户及其他 相关人员的信任度，丰富融资渠道等方面的考虑，各区域总部公司应 该具备一个良好的资产结构。通过本项目的实施，新增了优质的固定 资产，能够有效改善公司的资产结构，为区域总部的长远发展奠定坚 实的基础，提高公司的整体抗风险能力。 四、项目投资方案及进度安排 （一）投资估算 经过详细测算，项目总投资为1,500万元，具体单项测算如下表： 序号 费用名称 投资额（万元） 资金来源 1 购房价格 1,264.27 超募资金 2 契税 18.96 超募资金 3 印花税 0.63 超募资金 4 装修费用 216.14超募资金 5 总投资 1,500 超募资金 （二）资金来源 经中国证券监督管理委员会证监许可[2011]91号文核准，腾邦 国际首次公开发行人民币普通股（A股）3,000万股，发行价格每股 21.90元，公司收到社会公众认缴的投入资金为人民币 606,725,000.00元（已扣除承销保荐费人民币50,275,000.00元）， 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 扣除其他各项发行费用人民币8,982,000.00元后，实际募集资金净 额为人民币597,743,000.00元。与预计募集资金345,470,000.00元 相比，超募资金为252，273，000.00元。以上募集资金已由天健会 计师事务所有限公司于2011年2月9日出具的天健验字[2011]3-2 号《验资报告》验证。截至目前,公司剩余超募资金人民币 36,269,100.00元未列入使用计划,全部存放于公司开设的募集资金 专用账户管理。 在经董事会审议批准后，公司计划使用超募资金不高于人民币 1,500万元，用于购买成都市蜀都中心办公楼项目,如果实际使用金 额超过计划使用的超募资金金额，需对新增部分重新执行审议程序。 如果计划使用的超募资金1,500万元实际使用后存在节余，应将节余 转入超募资金专户进行管理。上述项目投资不会给公司的流动资金造 成压力。 （三）项目投资估算 项目拟使用不超过1,500万元的超募资金（具体金额以最终决算 为准），包括购房款、公共维修基金、相关税费及后期装修费用，项 目完成后公司办公场所预计新增1,431平方米（面积最终以《房地产 权证》为准）。 （四）项目交易方及交易标的介绍 1.交易对方为成都蜀都银泰置业有限责任公司，基本情况如下： 企业名称：成都蜀都银泰置业有限责任公司 公司类型：有限责任公司 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 住所：成都高新区天府大道中段1号-103幢1楼9号 法定代表人姓名：程高潮 注册资本：2000万 营业执照注册号：510109000016583 经营范围：商品房开发、经营；工程准备、房屋装饰装修、物业 管理。（以上项目涉及许可的凭资质许可证从事经营）。 2.交易标的基本情况 本次交易标的成都市高新区天府大道新会展对面德赛一街138 号蜀都中心1幢3单元6层1、2、3、4、5、6号六套商品房（整层） 的所有权。基本情况如下： 房屋类型：商品房 房屋面积：约1,431平方米 使用年限：70年 交付期限：2014年6月30日前 该房产不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及该资 产的重大争议、诉讼或仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。 总价格：不超过人民币1,500万元。 注：面积最终按《房地产权证》为准 (五)项目进度安排 1.本次交易经公司董事会审议批准后，公司将与成都蜀都银泰置 业有限责任公司签订正式认购合同； 2．该房屋预计可于2014年6月30日前交付给公司，预计2014 关于使用超募资金购置办公场所的可行性研究报告 年年底完成相关装修事项； 3.预计将于2015年1月正式投入使用。 五、项目效益分析 本项目经济效益评价方法：按市价计算的房屋租金与按购买总投 资的年折旧额进行对比分析。 1.基础数据 1) 购房预计年折旧额 根据会计准则及公司会计制度，净残值率为10%，折旧年限为40 年，预计本项目完成后每年产生的折旧为356,250元。 预计年折旧额=总投资额×（1-残值率）÷使用年限=15,000,000 ×（1-10%）÷40 年= 337,500元 2) 租房预计年租金 成都市蜀都中心写字楼日平均租金价格为1.49元/㎡，若租用与 本项目建筑面积相同的办公场地，每年需要承担租金778,249.4元。 预计年租金=建筑面积×日租金价格×365 = 1,431×1.49× 365=778,249.4元 2.项目利润预测 本项目按办公所需场地计算，节约的费用就是项目产生的利润。 预计项目利润 = 预计年租金-预计年折旧额 = 778,249.4 - 337,500 = 440,749.4元 3.经济效益评价 本项目完成后每年可以为公司节约440,749.4元费用。