汇一东业项目思路沟通报告
前 言
很荣幸为贵司服务！
随着星沙经济发展的提速，星沙房地产市场也迎来一片欣欣向荣的景象。城市每发展到一个不同的阶段，总会出现更高层级的产品。既是城市衍生了高等级的建筑，也是建筑使得城市有了更大的变化，两者相互依存。

城市综合体，这个最高等级的建筑形态，已经在星沙初露端倪。我们尊敬的发展商计划打造星沙最具影响力的城市综合体。我们相信发展商一定能够实现宏伟的目标，并且，有了我们的协助，相信发展商能实现得更为轻松！
PART 1： 城市综合体的开发意义
PART 2： 项目本体属性分析
PART 3： 各物业市场机会研判
报告提纲
PART 4： 项目整体定位
PART 5： 项目物业发展建议
PART 1： 城市综合体的开发意义
PART 2： 项目本体属性分析
PART 3： 各物业市场机会研判
报告提纲
PART 4： 项目整体定位
PART 5： 项目物业发展建议
建筑综合体的出现能够为城市或社区带来更多的人流、提供更多的服务以及创造更多的就业机会等等
在政府或市场的推动下，越来越多的建筑综合体项目出现在国内外的城市中。

单一功能物业
功能混合体
功能单一的单体建筑或建筑群
由两种不同功能的建筑组成的单体建筑或建筑群
建筑综合体
由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群
城市综合体是什么？
由三种以上不同功能的建筑组成的建筑群
城市综合体开发理念
通过一组建筑将城市活动中多种不同功能空间进行有机组合，并与城市的交通协调。同时，在不同功能之间建立一种空间依存、价值互补的能动关系，从而形成一个功能复合的、高效率的、复杂而统一的综合体。

城市综合体中可能包括的物业功能
多种不同的功能空间进行有机组合，空间依存，价值互补
城市综合体项目能够产生巨大社会和经济效益
巨大的社会效应
城市综合体拥有优越的区位条件和庞大的建设规模，且具备多种城市功能，能吸聚大量的人流，注定成为一个城市的“名片”，产生巨大的社会影响
巨大的增值潜力
各种功能的相互依存、相互补充能完善综合体的整体功能价值，通过成功的商业经营，带动物业自身的及周边区域土地的升值
作为“城市名片”的城市综合体产生的社会效应对推动企业品牌价值的进一步提升有重要的作用
标志的
中心的
多功能的
高价值的……
综合体意象
城市综合体的物业组合模式——分核心功能型和均衡发展型两种
核心功能型：在项目的整体定位、物业规模比例、物业经营状况、建筑布局设计等方面凸显以某种功能物业为核心、带动其他功能物业发展的组合模式
均衡发展型：各种功能物业相对均衡发展的模式
广州中信广场：定位为广州最顶级的超高层写字楼物业
三种物业类型的建筑面积比例约为7：2：1，写字楼物业占主体地位。在空间布局和建筑设计上突出写字楼的核心物业地位。

高档公寓和购物广场为写字楼提供高端的配套，进一步提升写字楼的形象和价值，同时也充分利用写字楼带来的高端商务客源。

上海商城：以五星级酒店为核心物业，带动整个项目的发展
项目占地约1.7万m2，建筑面积约18.5万m2 ，定位为上海顶级国际化综合体
五星级酒店是项目的核心物业，通过引入国际品牌管理公司打造成当地酒店欧亿·体育（中国）有限公司的强势品牌
会议、娱乐、餐饮和零售等商业活动的引入有利于完善五星级酒店配套，共同成为区域的活力中心
华润中心：深圳万象城的成功运营迅速提升项目整体的认知度和形象
项目占地约8万m2，建筑面积约55万m2，是以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能为一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群
万象城拥有一流的国际管理运营团队，准确的商业功能规划和整体定位营造项目的特色
核心功能型的城市综合体的发展特征总结
核心功能以写字楼、酒店和商业三类为主，核心物业建筑规模最高能占到60%-70％以上；
核心功能是项目定位和推广围绕的中心；
核心物业的形象突出，标志性和昭示性非常强烈；
核心物业往往拥有一流的管理团队，出色的经营状况带动其他物业的发展
香港朗豪坊：各功能配置合理，物业之间紧密联系，形成有机整体
项目占地面积约1.6万m2，建筑面积约17.3万m2 ，是九龙地区的城市标志建筑
三种物业皆定位为九龙地区最高档次的商用物业，且各种功能之间紧密联系、相互补充，形成有机的空间系统
朗豪购物中心入口
朗豪购物“通天电梯”
朗豪坊办公大楼
朗豪酒店
不同价值的用地布局不同的物业，整体建筑与周围城市肌理充分融合
商业零售和办公高层部分布置在A地块，以求达到与九龙整体商业的有机结合，吸引人流的进入；将酒店部分布置在相对较为适合酒店功能的B地块。

朗豪坊合理的建筑布局避免了建筑对旺角地区原有条状、零碎的城市肌理的破环，很自然地与周边环境相融合，减少了周边居民和游客对其的心理抗性