[庄园地产项目] 整合推广部分
跨街对面即为风光绝佳的浏阳河
携“浏阳河风光带”的前景规划，
作为庄园地产项目，
我们只有清楚了解项目、理清思绪，策略布局，
才能不负众望大获全胜！
本案
所在地开福区位于洪山桥以北，南邻交通主干道三一大道，经浏阳河桥连接车站北路，东接洪山大桥，往西可直接抵达芙蓉北路；
总占地面积1.7万方,总建筑面积7.6万方,三栋高层和群商组成容积率4.5，绿地率38.1% ,高层总户数602户.
以何种方式启动项目杀出重围，突击市场令客户舍他求我选择本案，
建立项目的市场地位、项目价值，达到销售目标？？？
项目区域
[市场竞争格局：产品对抗时代]
------第一湾, 藏珑距离本项目最近的竞案，主力产品直接形成同类产品竞争
------大势推动力渐弱的情况下，产品品质与差异性将成为价值衡量的标准。局部市场竞争是产品类别的竞争和项目个性竞争。

思考点1
[自我审视：项目周边环境]
------现场环境:项目对面水泥厂,尚未拆
除，双河路一线的环境还有待改造
-----项目地块周边生活配套不足 市档次偏低.
思考点2
2011第四季度,面临竞争的情况下
本案需要形成个性差异化进行区隔！
印证市场机会点
从物理属性定位上如何树立差异化——
包容性——将景观、地段、体量、土地等特质多种元素综合考虑
独创性——给予一种全新、区域唯一的项目规划理念
鲜明性——着眼于项目赋予鲜明、个性的产品属性定位
定位原则
从目标受众需求上寻找项目个性差异化——
项目主要的产品形态是三栋高层，其中以90平米以下产品为主，和商业裙楼高层项目的客户分布，则仍需要根据市场状况予以参照分析——
周边典型项目成交客户特征
项目自身特点与定位前提
目标客户界定
筛选标准
成交客户锁定
分享：开富区物业客户区域特征
区域特征
成交客户锁定
区域特征
分享：开富区物业客户区域特征
核心客群
重要客群
辐射客群
核心客户描述：
区域：周边区域
年龄：25-35岁（事业上升型 ）
职业：企事业单位员工、大学教师、医院医生、等（中高收入人群）
心理：被认同、晋升证明。独特、随心所欲是他们追求的目标
重要客户描述：
区域：泛区域和其他区域客户
年龄：25-35岁
职业：其他区单位员工、周边企事业单位工作人员、大学教师、
辐射客户描述：
其他区域挤压人群来此区域定居及看中本区域投资价值的客户
主力客户群描述
开富片区高校\医院\企业单位众多相对来说是是一个
知识较密集型片区。

客群具有相对较高的学历。对于开富区的 认同，使得
他们心态也会时尚和年轻，在接受新鲜事物的态度上
比较积极.
主力客户性格特点
他们是处在工作上升期的新青年，对工作和生活来说他们希望被这个城市接纳，希望被别人所认同，能有属于自己的空间。

此刻的他们开始探索生命的意义，去寻找生活的目标，此刻他们需求思考一种生活精神内涵，让自己的生活的更踏实，有依靠。他们开始有所规划，踊跃去追求属于自己的空间，一个能够停泊的港湾。

从目标受众联想到
他们的
生活观
他们时代的特征及雏形：
有高学历背景
有独特品位生活需求
乐于认知、随心所欲、接受新生事物
乐于与朋友分享成功的喜悦和生活的乐趣
有教师、有医生、是企事业单位的中层员工
以开富区客户为主，其次是其他区域客户
总结
回到项目
针对于目标受众的需求，
我们应该给予项目一种什么样的人文精神
来满足他们需求的人居精神？
深度挖掘目标受众精神需求，树立个性标杆
核心
价值提炼
地块对面既为秀美悠长的浏阳河，浏阳河风光带也在政府规划中.项目地块左右环抱月湖公园、洪山公园，为产品的开发，提供了优质的外部景观资源。

地块价值
生态住区
生态规划布局区域，原生态景观，泽水而居，居家上善之地
项目所在区域邻长沙大学、国防科技大学两所高校.
政府规划未来在本区域多所中小学的建设。

区域学校\医院\广电等单位员工奠定了厚重的文化基础，为项目提供了浓郁的人文氛围。

地块价值
学府后院
人文才智创业高地，和谐文化将成为开富人文与思想的旗帜
地块周边区域已开发了第一湾,””藏珑”等多个楼盘，多年来多家知名开发商的开发入驻不但提高了整个区域的居住档次，也为区域渐渐带来浓厚生活居住氛围。

地块价值
品牌登陆
居住氛围渐浓,渐渐成为未来最适宜居住的城市高地